전세 계약 만기 후 임차권등기 설정 관련 문의사항입니다.
(HUG, HF, SGI서울보증 모두 문의결과 보증 보험 가입이 안된다고 안내를 받았었습니다.)
살던 중에 청약 당첨이 되어 내년 10월에 입주 예정인데 미리 보증금을 확보하고 남은 기간은 월세로 살 예정이라 전세 만료(23년 12월 16일) 5개월 전쯤인 올해 7월경에 미리 문자를 통해 임대인에게 하였는데 답변이 없었습니다. 그래서 계약했던 중개사에 연락했는데, 공인중개사를 통해서 임대인 대신에 자기가 그 집의 관리자 겸 건물 몇 개를 가지고 있는 분양대행사 대표라고 연락이 왔고, 집주인은 이런 법적인 절차를 모두 자신에게 위임했기 때문에 집 관련한 내용은 집주인 대신 본인을 통해서 연락을 하면 된다고 하였습니다.
(그 이후 임대인과 연락이 되지 않는 것에 대해 분양대행사 대표에게 이야기하자, 임대인은 저희 연락을 피하지는 않지만 대화를 주체적으로 하지는 않고 있고, 계약 관련 내용들은 분양대행사 대표를 통해 대부분 연락하고 있습니다. 혹시 몰라 연락할 일이 있을 경우 분양대행사 대표와 대화하는 내용과 동일한 내용으로 임대인에게도 동시에 문자로 연락하여 기록으로 남겨두고 있습니다.)
절차대로 전세 만료 전 7월 경 미리 실소유자인 임대인에게 내용증명을 보내서 수령을 하였고 관리자라는 사람도 내용은 인지중인 상태입니다. 현재 전세를 1억 7천만원에 낮춰 올리긴 했지만 여태 집은 한명밖에 보러 오지않았고 지금까지 상황은 비슷합니다. 간간이 전세보증금을 만기일에 맞춰 돌려줄 수 있냐고 질문하면 계속 질문을 회피하면서 다른 세입자가 곧 구해질 테니 그때까지만 좀 기다려달란 얘기를 계속 하고 있습니다.
관리자라는 사람이 실 임대인을 제외하고 자기혼자 이번주 주말에 저희와 만나서 얘길하자고 요청이 왔는데 만나도 상황이 이러하니 좀 더 기다려달란 말을 할거 같긴한데...
여기서 궁금한 점이 있습니다.
1. 임차권 등기설정 이후 등기부에 기재된거 확인되면 바로 다른 곳으로 이사를 하면 되나요? 등기 후 이사를 해야 지연이자를 받을 수 있다고 알고 있습니다.
2. 지연이자는 임차권 등기설정 후 집을 비운날(이삿날)부터 받을 수 있는지 아니면 계약만료일(23.12.16) 이후부터 바로 받을 수 있는지 궁금하고 추가적으로 지연이자를 받으려면 보증금 반환소송을 통해 진행하면 되는지 따로 민사소송을 준비해야 되는지 궁금합니다.
3. 저희 같은 상황에 놓여 있을 때 현재 저희가 할 수 있는 최선의 방법이 무엇인지가 궁금합니다.
4. 추후 임차권 설정 이후 보증금을 받게 되면 해제를 해야 될텐데 절차가 궁금합니다. 바로 해주면 되는지 아니면 뭘 받고 해줘야 되는지?
5.혹 경매를 진행하게 될 경우 저희가 준비/대비해야 될 것이 어떤게 있는지 궁금합니다.
미리 감사인사 드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
1 임차권 등기설정 이후 등기부에 기재된 거 확인되면 바로 다른 곳으로 이사를 하면 되나요? 등기 후 이사를 해야 지연이자를 받을 수 있다고 알고 있습니다.
임차권 등기설정 이후에는 임차인은 임대인의 동의 없이도 다른 곳으로 이사를 갈 수 있습니다. 임차권 등기설정은 임차인이 임대차계약기간이 만료된 후에도 임차주택을 점유하고 있음을 공시하는 것이므로, 임차인은 임차권 등기설정 후에도 임차주택을 점유하고 있어야 합니다. 그러나 임차권 등기설정 후에 다른 곳으로 이사를 가더라도, 임차권 등기설정 전에 임차주택을 점유하고 있었던 기간에 대해서는 지연이자를 청구할 수 있습니다. 즉, 임차권 등기설정 후에 이사를 가는 것이 지연이자를 받을 수 있는 조건은 아니며, 임차권 등기설정 전에 임차주택을 점유하고 있었던 기간이 지연이자를 받을 수 있는 조건입니다.
2 지연이자는 임차권 등기설정 후 집을 비운날(이삿날)부터 받을 수 있는지 아니면 계약만료일(23.12.16) 이후부터 바로 받을 수 있는지 궁금하고 추가적으로 지연이자를 받으려면 보증금 반환소송을 통해 진행하면 되는지 따로 민사소송을 준비해야 되는지 궁금합니다.
지연이자는 임차권 등기설정 후 집을 비운날(이삿날)부터 받을 수 있는 것이 아니라, 계약만료일(23.12.16) 이후부터 바로 받을 수 있습니다. 임차권 등기설정은 임차인이 임대차계약기간이 만료된 후에도 임차주택을 점유하고 있음을 공시하는 것이므로, 임차권 등기설정 후에 임차주택을 비우더라도, 임차권 등기설정 전에 임차주택을 점유하고 있었던 기간에 대해서는 지연이자를 청구할 수 있습니다. 즉, 임차권 등기설정 후에 이사를 가는 것이 지연이자를 받을 수 있는 조건은 아니며, 임차권 등기설정 전에 임차주택을 점유하고 있었던 기간이 지연이자를 받을 수 있는 조건입니다. 지연이자를 받으려면 보증금 반환소송을 통해 진행하면 되며, 따로 민사소송을 준비할 필요는 없습니다. 보증금 반환소송에서 임차권 등기설정 전에 임차주택을 점유하고 있었던 기간에 대한 지연이자를 청구할 수 있습니다.
3 저희 같은 상황에 놓여 있을 때 현재 저희가 할 수 있는 최선의 방법이 무엇인지가 궁금합니다.
저희 같은 상황에 놓여 있을 때 현재 저희가 할 수 있는 최선의 방법은 임차권 등기설정을 신청하고, 보증금 반환소송을 제기하는 것입니다. 임차권 등기설정을 신청하면 임차인은 임대인의 동의 없이도 다른 곳으로 이사를 갈 수 있으며, 임차권 등기설정 전에 임차주택을 점유하고 있었던 기간에 대해서는 지연이자를 청구할 수 있습니다. 보증금 반환소송을 제기하면 임차인은 임대인에게 보증금과 지연이자를 법적으로 요구할 수 있습니다. 임차권 등기설정과 보증금 반환소송은 별도의 절차이므로, 임차권 등기설정을 신청한 후에 보증금 반환소송을 제기할 수 있습니다. 임차권 등기설정과 보증금 반환소송을 진행하기 위해서는 전문적인 법률지식과 경험이 필요하므로, 변호사나 법무사와 상담하고 도움을 받는 것이 좋습니다.
4 추후 임차권 설정 이후 보증금을 받게 되면 해제를 해야 될텐데 절차가 궁금합니다. 바로 해주면 되는지 아니면 뭘 받고 해줘야 되는지?
추후 임차권 설정 이후 보증금을 받게 되면 임차권 등기설정을 해제해야 합니다. 임차권 등기설정을 해제하기 위해서는 임차권 등기설정 해제신청서를 작성하고, 임차권 등기설정을 한 법원에 제출하면 됩니다. 임차권 등기설정 해제신청서에는 임차권 등기설정을 한 임차인과 임대인의 동의서와 인감증명서, 임차권 등기설정 명령서, 임차권 등기설정 증명서, 임차권 등기설정 등기부등본, 임차권 등기설정 등기필정보, 임차권 등기설정 등기권리증, 임차권 등기설정 수수료 납부증명서 등을 첨부해야 합니다. 임차권 등기설정 해제신청서를 제출하면, 법원에서 임차권 등기설정 해제명령을 발하고, 임차권 등기설정 해제명령이 임차인과 임대인에게 송달되면, 임차권 등기설정 해제가 완료됩니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 네. 임차권 등기가 완료되면 이사를 하셔도 대항력은 유지되고, 미반환에 따른 지연이자 청구도 가능합니다.
2. 주택점유를 비운 날부터 받을수 있습니다. 해당 부분은 지급을 요구할수 있지만 임대인이 지급을 거절하면 결국은 소송으로 갈수 밖에 없습니다,
3. 절차대로 임차권 둥기이후 반환소송을 진행하고 해당 판결을 받아 해당 주택을 경매로 넘기는 순서로 진행하셔야 합니다.
4. 임차권 등기 해지는 반환과 동시이행관계가 아닌 만큼 보증금 반환시 임차권 등기시 지출된 비용등을 함께 지급받고 임차인이 말소동의를 해주시면 됩니다.
5. 경매신청을 본인이 신청하시는 경우라면 별도 준비는 필요없을듯 보입니다
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