묵시적 갱신된 주택임대차해지 효력 발생시기?

Question

묵시적으로 갱신된 주택 임대차의 경우에, 임차인이 해지통보를 한 후 3개월 되는 때에 해지 효력이 발생된다고 하는데,

통보 후 3개월이 지나도록 임차인이 계속 거주하고 있는 경우에도 통보 시점을 기준으로 해지효력이 발생되는 것인가요? 아니면 실질적으로 임차인이 퇴거를 한 날을 기점으로 해지가 된 것이니 3개월을 기산해야되는 건가요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이승환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

동일한 질문이 반복되는것 같습니다.

묵시적 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있으며, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.

따라서 통지를 받고 3개월 후 임대차계약은 종료한 것이므로 임차인은 차임지급의무가 없고(명도시), 임대인은 보증금을 반환하여야 합니다.

즉, 임차인의 해지통지를 임대인이 받고 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생하는 것입니다.

그리고 임대인의 보증금 반환과 인차인의 명도의무는 동시이행의 관계에 있습니다. 따라서 임차인이 3개월이 지났음에도 퇴거를 하지않으면 임대인은 보증금의 지급을 거절할 수 있고, 임차인이 부당하게 임대차 계약이 종료한 이후 사용하는것에 대해 차임 상당의 부당이득을 구할 수 있습니다. 따라서 3개월이 지난 시점에는 퇴거를 하여야하니, 3개월의 시점을 잘 조율하여야 합니다.

주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

① 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. 

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.  <개정 2009. 5. 8.>

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

해당 통지는 임대인이 임차인으로 부터 계약 해지의 통지를 받은 날을 기준으로 합니다. 그래서 그 날로 부터 3개월이 지난 경우 그 효력이 발생합니다. 그러므로 통보시점이나, 퇴거 시점이 그 기산점이 될 수 없고 법으로 명확하게 기산 시점을 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이라고 명시하고 있습니다.

참고가 되길 바랍니다.