아파트 재건축 절차와 기간이 궁금합니다
아파트가 오래되어서 노후되면 아파트 재건축을 많이 하던데 아파트 재건축하는 절차와 재건축 기간은 어느 정도 소요되는지 알고 싶네요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
아파트의 경우 건축후 30년이상이 되어야 재건축 또는 리모델링을 위한 안전진단이 가능합니다. 보통은 추진위원회를 구성하여 정비구역 지정과 안전진단을 통과하게 되면 정식 조합을 설립하고 시행사를 선정하게 됩니다. 이후 사업시행인가, 관리처분인가, 착공, 완공, 입주의 과정을 거치게 되는데 단계를 간단하게 했을 뿐 과정사이에 추가적인 단계가 더 많습니다. 보통의 재건축은 빠르면 5~7년, 늦어지는면 10년도 걸릴수 있습니다.
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안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
재건축 과정은 매우 길고긴 여정입니다. 재건축 단지로 선정되고 이에 안전진단 및 조합설립과 조합원과의 협의 등이 매우 오랜 기간 소요됩니다. 우선 재건축 과정에 대해서 살펴보면
정비계획수립 - 안전진단 - 정비구역 지정 - 추진위 승인
재건축의 첫시작은 정비 기본계획 수립을하고 안전진단을 하게 되는데 이는 건물이 노후되고 문제가 있는지 검사하는 과정입니다. 이 과정에서 시간이 많이 필요하기 때문에 재건축 사업을 진행하는 데 있어 매우 긴 기다림이라고 볼 수 있습니다. 다음 과정으로 정비구역 지정이 이루어지고, 조합 전 단계인 추진위원회 승인이 진행됩니다. 이 과정은 대략 3년 정도의 시간이 소요됩니다.
조합설립- 시공사 선정
다음 과정으로 조합 설립이 있는데, 조합원들의 동의 조건이 전체 소유자의 3/4, 그리고 각 동별 과반 동의를 얻어야 합니다. 이후 조합설립이 되면 시공사 선정 단계가 진행되며 입찰을 통해 조합원들의 투표를 거쳐 선정이 완료됩니다.
사업시행인가 - 자산평가 - 분양신청
조합과 시공사 선정이 마무리가 되면 다음으로는 사업시행인가의 과정이며 시군구청장으로부터 최종적으로 확정을 받고 인가하는 행정 절차로 확정이 되면 본격적으로 재건축 사업이 진행됩니다. 이후 감정평가로 분담금을 책정하여 이를 토대로 희망하는 분양부동산의 평형대를 신청하게 됩니다.
관리처분 계획 - 이주 및 철거 - 동 호수 추첨 - 착공 - 분양 - 준공 및 입주 - 이전고시 및 청산
관리처분계획은 구체적인 철거와 건설, 분양 계획 등을 수립하는 단계로 비례율이 결정되면 조합원에 따른 권리가액도 확정이 되고 여기서 정확한 분담금도 계산이 됩니다. 이 과정이 마무리 될 시점에 이주가 진행되고 철거가 됩니다. 그러고 나서 동호수 추첨을 하고 착공이 시작됩니다. 조합에서 착공을 신고하면 일반분양을 받을 수 있는데요. 준공인가가 되면 실제 입주가 가능하고, 몇 개월 뒤에 공사가 완료되었음을 말하는 이전고시가 됩니다. 그러고 나서 최종적으로 청산이 되면 재건축 사업이 마무리된다고 할 수 있습니다. 이러한 일련의 과정들이 문제 없이 흘러갈 경우 약 10년정도 흐르게 됩니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
아파트 재건축은 지은지 30년이 넘은 아파트들이 주거환경 개선을 위해 새로 지어지는 사업입니다. 아파트 재건축은 다음과 같은 절차로 진행됩니다.
1 계획수립: 재건축의 기본방향, 계획기간, 주거지 관리 계획, 건축물의 밀도계획, 세입자에 대한 주거안정대책 등을 수립합니다. 약 24개월이 소요됩니다.
2 정비구역 지정: 재건축 계획안을 수립하고 아파트 소유자 2/3 이상의 동의를 받아 정비구역으로 지정합니다. 약 12개월이 소요됩니다.
3 조합설립 추진위원회 및 재건축조합 승인: 재건축을 추진할 조합을 설립하고 법인으로 인정받습니다. 약 13개월이 소요됩니다.
4 안전진단: 아파트의 구조안전성, 건축마감 및 설비노후도, 주거환경, 비용분석 등을 평가하여 재건축 가능여부를 결정합니다. A~C등급은 재건축이 불가능하고, D등급은 조건부 재건축, E등급은 재건축 확정 등급입니다. 약 6개월이 소요됩니다.
5 사업시행 인가: 재건축 조합이 추진하는 재건축 내용을 지자체에서 최종 확정하여 인가해줍니다. 신축아파트 배치계획, 시공사, 자금계획, 세입자 주거대책 등을 담은 사업시행계획서를 제출하고 심의를 거칩니다. 약 9개월이 소요됩니다.
6 관리처분 및 분양신청: 조합원에게 새로 건축된 건축물과 대지지분을 배분하는 기준을 수립하고 인가받습니다. 조합원들이 취득할 건축물 및 대지지분, 건축비, 사후 정산금액 등을 결정합니다. 그 후 분양절차를 진행합니다. 약 14개월이 소요됩니다.
7 착공 및 준공: 실제로 아파트를 철거하고 새로 지어줍니다. 약 26개월이 소요됩니다.
아파트 재건축은 정비구역 지정 이후 평균적으로 9.7년이 걸린다고 합니다. 단계별로 살펴보면 정비구역지정 이후 1.2년, 조합설립인가 후 3.1년, 사업시행인가에 1.4년, 관리처분인가에 1.4년, 착공 후 준공까지 2.6년 등 총 9.7년이 걸립니다. 이는 평균기간이기 때문에 실제로는 더 길게 시간이 소요되는 곳도 많습니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
도시정비법] 재건축
예비안전진단 →정밀안전진단통과(재건축확정)→정비구역지정(2년소요) → 추진위원회구성(1년) → 조합설립(1년) → 정비구역변경 및 건축심의(1년) → 사업시행인가 (1년) → 분양신청(6개월) → 관리처분인가(1년)
→ 이주(6개월) → 철거(6개월) → 착공(3년4개월~6개월) → 준공(아파트완공)
통상 정비구역지정시부터 시작하면 빠르면 10년~15년 소요됩니다.
기본적으로 아파트를 소유하면 신축아파트 입주할 권리인 '입주권'이 나옵니다.
다만, 신축아파트 분양가(원가) - 종전아파트(감정평가) = 추가분담금 (차액을 부담 또는 환급)이 발생됩니다.
신축아파트는 사업비 원가로 감정평가에 의거 결정되고, 종전아파트도 2개 감정평가사의 산술평균금액으로 감정가격이 결정되어 차액을 부담합니다.
일반분양이 수입이 있으면, 이에 대한 추가분담금이 감액됩니다.