부동산(아파트) 직거래 과정이 궁금해요~!
아파트를 직거래로 매도하려고 계획중인데요, 매수자를 찾은 다음 어떤 프로세스로 돌아가는지 궁금해서 질문드립니다. 일단 제 생각에는, 매수자와매도자가 만나 계약서 작성, 계약금받고->일정기간지나 중도금받고->이사날 정해서 이사당일 등기관련법무사 (+양측의 은행법무사2명)매도인매수인 만나서 자금이체 처리, 등기업무 인데 과정이 맞는지 궁금합니다. 그리고 추가적으로 궁금한건 1. 계약서 작성을 매수자매도자 둘이서 하는게 낫나요, 부동산에 계약서 작성만 도와달라고 하는게 낫나요? 2. 직거래로 매도할때 주의사항같은게 있을까요?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
질문자님이 생각하신 과정과 크게 다르지 않으며, 일반적인 절차는 다음과 같습니다.
1. 매수자 탐색 및 협의: 매수자를 찾은 후, 매매 가격 및 조건 등에 대해 매도자와 매수자가 직접 협의합니다.
2. 계약서 작성 및 계약금 수수:
• 계약서 작성: 매매 당사자(매도인, 매수인)가 직접 계약서를 작성합니다. 표준 계약서 양식을 사용하는 것이 안전합니다.
• 계약금 지급: 매수인이 매도인에게 계약금을 지급하며, 반드시 등기부등본 상의 실제 소유자 명의 계좌로 송금해야 합니다.
3. 실거래가 신고: 계약 체결일로부터 30일 이내에 부동산 소재지 관할 시·군·구청에 실거래가 신고를 해야 합니다. 직거래의 경우 당사자가 직접 신고해야 합니다 (미신고 또는 지연 신고 시 과태료 부과될 수 있음).
4. 중도금/잔금 수수 및 등기 관련 서류 준비:
• 중도금/잔금 지급: 정해진 일정에 따라 매수인이 매도인에게 중도금 및 잔금을 지급합니다. 잔금일은 이사일과 보통 일치합니다.
• 등기 이전 서류 준비: 매도인과 매수인은 소유권 이전에 필요한 서류(등기필증, 인감증명서, 주민등록 초본 등)를 준비합니다.
5. 소유권 이전 등기:
• 잔금을 치른 후, 매매 계약일로부터 60일 이내에 소유권 이전 등기를 신청해야 합니다.
• 질문에서 언급된 것처럼 법무사를 통해 진행하거나, 당사자가 직접 셀프 등기를 진행할 수 있습니다. 법무사를 이용할 경우, 잔금일에 매도인과 매수인 그리고 양측의 법무사(등기 업무 대행)가 만나 매매 대금 정산 및 등기 서류를 주고받게 됩니다. (매도인 법무사 2명, 매수인 법무사 2명처럼 여러 명이 참여하기보다는, 일반적으로 등기 이전 대행을 맡은 매수인 측 법무사 1명과 당사자들이 만나 처리하는 경우가 많습니다.)
추가 질문에 대한 답변 *****
1.
직거래의 경우 매수자와 매도자가 직접 계약서를 작성하는 것이 원칙입니다.
공인중개사는 중개(매도인과 매수인을 알선하는 행위)를 하지 않고 단순히 계약서 작성만 대가를 받고 해주는 것은 공인중개사법 위반에 해당할 수 있습니다. 공인중개사는 중개 행위에 부수하여 계약서 작성을 할 수 있는 권한을 가집니다.
안전하게 거래하고 싶다면, 변호사 또는 법무사에게 계약서 검토나 작성 대행을 의뢰하거나, 행정사에게 서류 작성을 의뢰할 수 있습니다.
2.
직거래는 중개사의 법적 보호를 받기 어려우므로 다음 사항들을 철저히 확인해야 합니다.
매수인의 진위 및 의사 확인: 계약 상대방(매수인)이 맞는지 신분증으로 확인하고, 거래 의사를 확실히 확인해야 합니다.
소유권 및 제한물권 확인 (매수인도 필수): 계약 전, 매수인이 등기부등본을 열람하여 매도인이 실제 소유자인지 확인했는지 확인하고, 해당 부동산에 저당권 등 복잡한 권리 관계는 없는지 직접 확인하도록 안내해야 합니다.
표준 계약서 사용: 법적인 분쟁을 줄이기 위해 표준 매매 계약서 양식을 사용하고, 특약 사항 등을 명확히 기재해야 합니다.
금전 거래 기록: 계약금, 중도금, 잔금은 반드시 매도인 명의의 계좌로 계좌 이체하여 거래 기록을 남겨야 합니다.
실거래가 신고 의무: 계약 체결일로부터 30일 이내에 실거래가 신고를 매수인과 공동으로 해야 하는 의무가 있다는 점을 인지해야 합니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
직거래는 중개 수수료 절감 장점이 있지만,
계약서와 등기, 금전 관리, 권리 확인이 핵심 포인트입니다
알고 계신대로 진행을 하시면 되는데
계약서만 전문가한테 도움을 받아도 안전성이 훨씬 높아 집니다
부동산을 통하면 계약서 작성,거래신고에서 부터 잔금,소유권이전까지 관리가 됩니다
물론 직거래로 하셔도 되는데 조금이라도 불안하다면 잔문가 도움을 받으시기 바랍니다
아파트를 직거래로 매도하려고 계획중인데요, 매수자를 찾은 다음 어떤 프로세스로 돌아가는지 궁금해서 질문드립니다. 일단 제 생각에는, 매수자와매도자가 만나 계약서 작성, 계약금받고->일정기간지나 중도금받고->이사날 정해서 이사당일 등기관련법무사 (+양측의 은행법무사2명)매도인매수인 만나서 자금이체 처리, 등기업무 인데 과정이 맞는지 궁금합니다. 그리고 추가적으로 궁금한건 1. 계약서 작성을 매수자매도자 둘이서 하는게 낫나요, 부동산에 계약서 작성만 도와달라고 하는게 낫나요? 2. 직거래로 매도할때 주의사항같은게 있을까요?
==> 잔금 및 소유권 이전순서는 동일합니다. 그러나 부동산 계약작성에 잘 모르신 경우 일정비용을 지불한 후 작성의뢰가 적절합니다. 잔금일에 하자상태 확인, 등기사항 전부증명서 열람 등을 통해서 마무리되해야 합니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 부동산 매매계약의 경우 큰 돈이 오가기 때문에 거래 사고가 발생 시 거래당사자가 책임을 져야 하는 부분이 있을 수 있습니다. 매수자가 대출이 필요한 경우 금융권에서 공인중개사 직인이 필요한 경우 부동산 공인중개사에게 의뢰를 해서 대필료만 주고 작성을 의뢰할 수 있지만 거래 시 문제의 소지가 있는 물건일 경우 공인중개사들이 책임 문제로 꺼릴수도 있습니다. 향후 집에 하자 발생 시 매도자 매수자가 어떻게 협의를 하느냐 또한 특약에 대해서 잘 협의를 하시고 향후 법무사를 통해서 등기를 접수를 시키는 것이 좋을 수도 있습니다.
부동산 거래에 대한 지식이 풍부할 경우 직거래를 하셔도 무방하십니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
아파트 직거래 프로세스는 매수자와 매도자가 직접 보고 가격 및 조건을 협의합니다.
등기부등본 조회로 소유권 및 권리관계를 확인하고 계약서 작성 후 계약금 수령, 실거래 신고를 진행하시면 됩니다.
잔금 지급일에 법무사를 통해 등기이전 절차를 진행하고 은행을 통한 자금 이체와 동시에 등기 업무 처리합니다.
잔금 지급 및 등기 완료 후 입주 및 전입신고를 하면 거래가 종결됩니다.
직거래 주의사항으로는 계약서 잔금일, 인도일, 특약을 정확하게 기재하고 권리 관계도 직접 확인해야 해서 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
감사합니다.