양도세부과기준에 대해 문의드립니다.

Question

현재 저는 공시지가5억,  1/2 지분으로 1주택자입니다.아버지가 상속으로 아파트를 남기셨고, 공시지가2억, 공동상속으로 1/3 지분입니다.질문1)사정상 상속 아파트 처분예상시기가  대략5년 ~ 10년정도 걸릴것 같은데,추후 양도세가 어떤기준으로, 어떻게 부과되는건가요?공유지분이지만 주택수가 2주택으로 되어 세금이 가중되는지도 궁금합니다.질문2)상속세 신고시 유사매매가로 신고 했고, 납부 세액은 없었습니다.추후에 아파트를  매매하게되면,  상속세신고시에 했던 아파트가격과 차이가 발생하게 될텐데, 그렇게 되면, 상속세와 양도세가 각각 부과되는건지, 양도세만 부과되는건지 궁금합니다. 질문3)추후 제가 내야되는 세금이 어떤것들인가요?

문용현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 공동상속주택은 아래 순위에 따른 주된 상속인의 주택으로 봅니다. 아래 순위에 따른 주된상속인에 해당할 경우 양도당시의 보유주택수, 조정지역 여부에 따라 양도세가 중과가 될 수 있으며, 주된상속인이 아닐 경우 주택수와 관계없이 양도세는 중과되지 않습니다.

a. 상속지분이 가장 큰 상속인

b. 상속주택에 거주하는 자

c. 최연장자

2. 양도세만 부과되는 것입니다. 상속당시 신고가액을 취득가액으로 보아 양도세를 계산합니다.

3. 해당 주택을 양도할 때 양도세를 신고, 납부하시면 됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

윤지수 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 윤지수 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 공동상속주택을 먼저 처분하면 양도소득세가 과세됩니다. 공동상속주택을 상속받은 지 5년이 경과하여 처분할 경우, 조정대상지역 내에서 소재한 공동상속주택의 소수지분은 중과세를 적용하지 않지만 다수지분은 중과세를 적용하여 양도소득세를 납부하셔야 합니다.

현재 질의상 공동상속주택이 조정대상지역 내에 위치해있는지, 소수지분인지 다수지분인지 여러 가지 요건을 명확하게 알 수 없으므로 구체적인 자료를 가지고 가까운 세무사 사무실을 내방하시어 상담 받아보시길 권해드립니다.

2. 상속세 신고 시 유사매매사례가액으로 신고하셨다면, 공동상속주택의 취득가액은 신고하신 유사매매사례가액이 됩니다. 양도하신 후 양도차익 만큼 양도소득세가 부과됩니다. 상속세 신고는 이미 하신 것이므로 따로 부과되지 않습니다.

3. 공동상속주택의 경우 20% 이하의 상속 지분율이면서 공시가격이 3억원 이하인 경우에만 종합부동산세 계산 시 주택 수에서제외되는 바, 공동상속주택으로 2주택자가 되는 경우 1세대 1주택자로서 받을 수 있는 공제를 받으실 수 없습니다. 따라서 종합부동산세 부담이 늘 것으로 사료됩니다. 또한, 재산세의 경우 공시지가가 9억원 이하이면서 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 상속주택을 보유하고 있다면 주택 수에 합산하지 않아 재산세 감면 적용이 가능합니다.

재산제세의 경우 내용이 복잡하고 케이스에 따라 과세여부와 금액이 달라지는 바, 위에 말씀드렸듯 보다 정확한 상담을 위해서는 가까운 세무사 사무실을 내방하시기 바랍니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 상속주택의 양도소득세는 매도 당시 다주택자로 보아 양도소득세가 과세됩니다. 단 상속받은 날 기준으로 5년내 매도하면 다주택자 중과대상이 아니지만, 5년후 상속주택 먼저 매도하면 다주택자로 중과됩니다.

2. 상속 이후 양도 시 양도금액과 상속세 신고 당시 평가액과의 차이만큼을 양도소득으로 보아 양도소득세만 과세됩니다.