상속주택 양도세에 대해 문의드립니다

Question

부모에게 공시지가 5억상당,실거래가 8억상당에 부동산을 상속받은상태(1주택보유자)

이 부동산을 매매하여 타 부동산을 매입할시 양도세율은 어떻게되는지 문의드립니다.

참고로 상속받은지는 5개월정도 되었습니다

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

안녕하세요 상속으로 취득한 재산이라면 취득가액은 상속재산가액이 될것이며 양도가액은 실제 매매가액이 될 것입니다.

정확한 기타비용등을 모르므로 과세표준에 따른 양도세율은 말씀드리기 어려운점 양해부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

일반적인 경우에는 상속받은 당시의 시가를 취득가액으로 하여, 양도가액에서 취득가액을 빼고, 나머지 필요경비 및 기본공제(250만원)을 뺀 금액에 세율을 곱해 나온 세액이 양도소득세액이 됩니다.

다만, 상속주택의 경우 1세대 1주택의 특례를 적용받을 여지가 있는데, 아래의 요건을 참고하시기 바랍니다.

양도소득세 제155조 【1세대 1주택의 특례】

② 상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항(1세대 1주택 비과세)을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항 제1호 및 제156조의 2 제7항 제1호에서 같다). (2020. 2. 11. 개정)

1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 (1997. 12. 31. 개정)

2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 (1997. 12. 31. 개정)

3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택 (1997. 12. 31. 개정)

4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택) (1997. 12. 31. 개정)

도움이 되길 바랍니다.
감사합니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

상속재산의 시가로 상속세를 신고하셨다면 상속재산의 취득가액은 8억(8억이 시가에 해당할 경우)이 되는 것입니다. 따라서, 해당 상속재산을 양도하였을 경우 양도가액이 시가에 상당하는 8억일 경우, 양도가와 취득가액이 동일하여 납부할 양도소득세는 없습니다.

다만, 상속세를 신고하지 않았을 경우 상속재산의 취득가는 상속당시의 기준시가인 5억이 되는 것이며 8억에 양도한다면 양도차익은 3억이 되어 양도소득세가 과세되는 것입니다.

상속받은 자산의 세율적용을 위한 보유기간은 피상속인의 취득일부터 기산하는 것이므로 피상속인의 주택 보유기간이 1년이 넘었다면 기본세율로 부과되는 것이지만 상속인의 보유주택수 등에 따라 달라질 수가 있습니다. 만약, 상속인이 상속받은 1주택만 보유하고 있을 경우, 1세대1주택 양도소득세의 요건을 갖추었다면 비과세도 가능합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김중택 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

- 부모에게서 상속받은 상태란 부와 모중 어느분이 사망한 것인가요 ??

- (양도소득세) 사망일로부터 6개월 이내 거래한 가액은 상속가액이 됩니다. 또,양도시 취득가액이 됩니다.

예) 사망일로부터 6개월이내에 매각하는 경우

양도가액 8억 - 취득가액8억(상속가액) = 양도차익 "0" 따라서, 양도소득세가 없습니다.

- (상속세) 상속받은 다른재산이 없고, 배우자가 있고 자녀가 있는 경우

상속가액 8억 - 일괄공제 5억 - 배우자공제 5억 = 상속세 과세표준 -2억(상속세 없음)

- 상속은 사망으로 소유권이전하는 것을 말하는데 부모라 표현되어 있어 정확한 답변을 드릴 수 없습니다.

상속의 경우는 상속가액이

배우자가 있는 경우 : 일괄공제 5억, 배우자 공제 5억 합하여 10억원까지 상속세가 없습니다.

** 상속가액이란 : 상속일 현재 상속받은 재산, 상속일전 피상속인으로부터 증여받은재산 , 상속개시전 처분재산 미소명

좀 복잡합니다.

사망후 5개월이라면 가까운 세무사와 상담하여 상속세를 확정한 후 상속받은 재산을 매각하는 것이 절세에 도움이 될 듯 합니다.

"본세무사의 답변은 국세청의 해석과 다를 수 있습니다. 실행전에 국세청 또는 신고하는 세무사와 상담 후 실행하시기 바랍니다."

Answer 5

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

상속세 계산 시 해당 자산의 평가액을 어떤 금액으로 설정하셨는지 여부, 상속 후 주택 수가 정확히 몇 주택이신지, 해당 부동산이 주택인지 여부, 조정대상지역에 위치하였는지 여부 등에 따라 양도소득세율은 천차만별로 달라집니다. 따라서 관련 사실관계를 상세히 적어 질문해주시기 바랍니다.