재개발과 재건축은 어떤 차이점이 있나요?
요즘 재건축을 하는 곳과 재개발을 하는 곳이 보이는데 재건축은과 재개발은 어떤 차이가 있는 건가요? 재건축으로 승인나는 것과 재개발로 승인나는 것은어떤 차이가 있을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
먼저 이 두 가지 방법은 얼핏 보면 비슷해 보이지만 완전히 다른 개념이라는 것을 알아두셔야 할 것 같은데요 재개발의 경우 말 그대로 개발을 다시 하는 것을 의미합니다. 즉 주거시설뿐만 아니라 그 주변에서 활용될 수 있는 도로와 공원 그리고 학교 등의 모든 기반시설을 다시 마련하는 것을 말하고요. 재개발 재건축 차이 중 후자의 개념은 주거시설만 다시 짓는 것을 말합니다.
도로나 상하수도 그리고 다른 기반시설이 모두 양호하지만 주택이 노후하거나 불량할 경우에 시행할 수 있는 방법인데요 종합해보면 그 기준을 기반시설에 둘 수 있겠습니다. 따라서 재개발 재건축 차이 중 전자는 그 사업의 규모가 크고 모든 시설이 다시 자리 잡아야 하기 때문에 정부에서 주도하는 공공의 성격을 매우 강하게 띠고 있고요.
재건축은 아파트 주민들이 조합을 설립하여 주도하는 경우가 많기 때문에 민간 방식을 가장 흔하게 볼 수 있습니다. 그래서 재개발 재건축 차이에 가장 큰 부분은 규제에 대한 내용이라고 생각하는데요 민간 주도하에 주택이 다시 지어진다면 이를 통해 이익을 보려고 하는 투기수요등 많아질 수 있기 때문에 더 많은 규제가 이루어지고 있고요 실제로 이러한 규제 때문에 주거시설을 다시 짓는 것이 쉽지 않은 상황입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
재개발은 주변 기반시설이 불량하여 노후화된 건축물 뿐 아니라 정비기반 시설까지 다시 개선하는 사업이고, 재건축은 주변 기반시설은 양호하여 노후화된 아파트등 주거시설만을 다시 개발하는 것입니다. 진행과정상은 둘 다 큰 차이가 없지만, 재개발의 경우 공공의 성격이 강하기때문에 각종 규제등에 적용을 많이 받게 되는 단점이 있고, 재건축은 민간사업의 성격이 강하기 때문에 사업진행이 재개발에 비해 빠른 편입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
•재건축 : 건물만 부수고 다시 건축하는 것입니다.즉, 재건축은 도로·상하수도 등 기반시설이 양호한 곳에서, 건물만 다시 짓는 것을 말합니다. 그러므로, 도로 등이 넓고 반듯하게 잘 정비되어 있는 서울 강남지역은 주로 "재건축이 많이 있습니다. (예:"대치동 은마아파트", "잠실5단지")
•재개발 : 건물뿐만 아니라, 도로·상하수도·공원등 이렇게 전체적으로 개발하는 것이 "재개발입니다. 즉, "재개발은 기반시설이 안 좋은 불량한곳에 모두 싹 밀어버리고, 도로도 다시 만들고, 공원도 새롭게 만들고, 학교도 세우고, 이렇게 건물을새롭게 짓는 것을 말합니다. 그러므로, 도로가 좁고꼬불꼬불한 곳이 많은 서울 강북지역은 주로 "재개발"이 많이 있습니다. (예 : "아현동", "수유동")
이러한 재개발 및 재건축의 근거 법령은 <도시 및 주거환경정비법(약칭:도정법)>입니다. 이 법에서도 재건축과 재개발을 다음과 같이 구분하여 규정하고 있습니다.
• 재건축 : 기반시설이 양호한 곳은 "재건축"
• 재개발 : 기반시설이 열악한 곳은 "재개발"
개발 성격의 차이점
재개발과 재건축은 개발 성격에서도 차이점이 발생합니다. 재건축은 주로 아파트 주민들이 적극적으로 주도해서 진행하는 "민간 주도 성격이 강합니다. 이에 반해,재개발은 정부가 나서서 재개발 구역을 지정하고 진행하는 "공공주도의 성격이 강합니다.
• 재건축 : 주로 오래된 아파트를 신축 아파트로 바꾸게 되면, 매우 큰 폭으로 아파트 가격이 상승하게 되므로, 아파트 주민들이 적극적으로 주도해서 진행하는 경우가 대부분입니다.
• 재개발 : 주로 오래된 단독주택 다가구(원룸건물)빌라등이 밀집되어 있어서 이런 곳은 주민들의 각자사정도 다르고, 현 상태를 유지하면서 그대로 살기를 원하는 사람도 많고 해서, 주민들이 단합이 하여 사업을 진행하기가 쉽지 않습니다. 그래서, 재개발 대상지역의 주민들은 직접 나서서 하려는 경우가 많지 않고, 공공주도적인 성격이 매우 강합니다. 그러나, 저의 개인적인 생각으로는 최근 "주거정비지수제" 폐지 등 서울시가 획기적으로 재개발활성화 정책을 펼치고 있기 때문에, 민간 주도 성격의 재개발도 많아질 것으로 보입니다.
통상적으로, 가격 상승의 요인이 더 많고, 민간이 먼저주도적으로 진행하려고 하는 "재건축에 대해서 훨씬더 많은 규제를 가하게 됩니다. 즉, 투기수요가 더 많은"재건축에 규제를 많이 하게 되고, 상대적으로 공공성이 많은 "재개발"에 대해서는 상대적으로 규제가 덜하게 됩니다.
※참고 (재개발·재건축 추진 절차)
• STEP 01. 정비 기본계획 수립
• STEP 02. 안전진단(재건축인 경우)
• STEP 03. 정비구역 지정
• STEP 04. 추진위원회 승인
• STEP 05. 조합설립인가
• SETP 06. 시공자 선정
• STEP 07. 사업시행인가
• STEP 08. 종전자산평가
• STEP 09. 조합원 분양신청
• STEP 10. 관리처분계획인가
• STEP 11. 이주철거
•STEP 12. 조합원 동호수 추첨
• STEP 13. 착공
• STEP 14. 일반분양
• STEP 15. 준공 및 입주
• STEP 16. 이전고시 및 청산