불법건축물 양성화에 포함되나요? 알려주세요

Question

8층짜리 빌라에 1층은 주차장이구요

2층부터 5층까지는 빌라 6, 7, 8층 3개층은 오피스텔로 되어진 건물에 6~8층까지 3개층이

베란다를 샌드위치 판넬로 덮고 살고 있습니다

각각 다른 주인이고 큰 통창문 열면 바로 베란다여서 겨울에 엄청 춥고 추락사고를 예방하려 각 각의 세대가 베란다를 샌드위치 판넬로 시공하여 생활하다가 강제이행금을 내고 있는데요

세금은 주거용으로 신고해서 일반 주택 재산세를 내고 있습니다

올해 불법건축물 양성화에 일반상가 근생 등 포함될 수 있다던데 주거용 오피스텔 불법건축물 양성화를 아무리 찾아봐도 비슷한 사례나 오피스텔 내용으로는 안나와서 이런경우는 어떻게 되는지 알려주세요

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

대상 제외 가능성이 높습니다. 양성화 특별법은 주거용 건축물 대상인데 오피스텔은 법적 용도가 업무시설이라 재산세를 주택으로 내도 혜택을 받기가 어렵습니다. 샌드위치 판넬은 소방안전 기준 화재 취약을 통과하지 못해 양성화 승인이 거의 나지 않습니다. 오피스텔은 애초에 발코니 설치가 금지된 건물이라 이를 증축한 것은 용적률 위반이라 양성화 조건 중 하나인 용적률 여유를 충족하기가 매우 어렵습니다. 즉 재산세 납부와 상관없이 오피스텔은 용도와 소재(판넬) 문제로 이번 양성화 대상에서 제외될 확률이 매우 높습니다. 구청 건축과에 업무시설 무단 증축도 포함되는지 직접 물어보는 방법이 가장 확실합니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 공인중개사입니다.

불법 건축물 양성화는 정부가 한시적으로 허용되는 경우에만 가능하며 주거용 오피스텔 베란다 무단 증축은 구조, 안전 기준을 충족해야 검토 대상이 됩니다. 지자체 공고 내용을 확인해야 하며 모든 불법 증축이 자동 포함되는 것은 아닙니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

아닙니다. 샌드위치 패널로 덮은 베란다 부분은 불법건축물 양성화 대상에 포함될 가능성이 높지만 오피스텔 특성상 제한될 수 있습니다.

8층 빌라에서 각 세대가 베란다를 무단으로 덮어 생활 공간으로 사용 중이라면 용도 변경, 부대시설 불법 증축에 해당해 이행강제금이 부과되는게 일반적이라 말씀드립니다.

하지만 2026년 양성화 특별법으로 주거용, 근린생활시설 위반 건축물을 대상으로 하지만 안전, 일조권 문제로 심사에서 제외될 위험성은 가지고 있다고 말씀드립니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

제가 보기에는 주거용 오피스텔의 베란다 불법 증축은 이번 양성화 추진 대상에 포함될 가능성은 낮아보입니다. 오피스텔은 법적으로 업무시설입니다. 현재 논의 중인 양성화는 주로 서민 주택에 한정되어 있어 오피스텔은 대상에서 제외되는 경우가 많습니다. 샌드위치 판넬은 화재안전 규정상 건축법을 통과하기 매우 어렵습니다. 양성화를 하려면 현행 건축법 기준을 충족해야 하는데 판넬 구조는 이를 맞추기 힘듭니다. 제산세를 주거용으로 내는 것과 건축법상 불법 건축물을 합법화하는 것은 별게의 사안입니다. 세금을 낸다고 해서 불법이 합법이 되지는 않습니다. 정리하자면 오피스텔은 주택이 아닌 업무시설로 분류되어 혜택을 받기 어렵고 판넬 구조 자체가 안전 기준에 미달될 확률이 높아 양성화는 사실상 어려워 보입니다.