전세 구할때 조심해야 하는부분 있을까요?
요즘 전세를 구하고 있는데요 혹시 주의해야될 점이나
꿀팁이나 안전하게 자금을 지켜주는 정책같은게 있을까요?
전세 사기가 많다고 해서 걱정이 되네여 ㅜ
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
집주인이 아니면서 집주인 행세를 하거나, 허위 대리권을 작성하여 속이거나, 서류를 위변조 하여 아예 허위계약을 시도하는 것이 전형적인 전세사기일 것입니다.
그런데 주택시세와 전세가격이 하락하여 세입자를 찾지 못하거나 융자액이 너무많아 전세가 이하로 떨어져, 전세보증금을 제때에 돌려주지 못하게 되는 역전세 내지 깡통전세가 우려되므로 임차인이 전세계약을 할 때에 신경을 쓰셔야 하겠습니다.
전세임대차 목적물을 반드시 현장확인하고, 등기부를 조회하여 가등기 가압류 가처분 위반건축물 등을 확인하고 소유권 관계를 확인합니다.
근저당을 확인하고 채권최고액과 전세보증금의 합계액이 주택시세의 70%이하인 주택이 안전한 전세거래 물건입니다.
전세 반환보증보험에 가입 하기 위해서는 선순위채권이 주택시세의 60%이내여야 하는데, 등록된 공인중개사를 통하여 계약한 건으로 확정일자를 받으셔야 합니다.
이상으로 답변에 갈음합니다
감사합니다
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
전세사기는 통상적으로 두가지 형태입니다.
잔금날 소유권을 이전하던가 근저당 설정등의 권리를 변동시켜 대놓고 사기를 치자고 마음 먹은 유형과 불가피하게 부동산경기가 안좋아져서 전세가보다 매매가가 낮아지는 역전세가 되어 보증금을 돌려줄 수 없는 형태가 있습니다.
전자는 계약시 등기부등본과 신분증을 통해 소유주 확인을 잘 하시고, 전입당일까지 소유주변경이나 근저당등의 등기상 권리 변동이 없을것에 대한 특약정도를 쓰시면 일이 터져도 대처는 가능하지만, 그럼에도 대놓고 사기를 치자고 하는것이기에 어느정도 피해는 볼 수 있습니다.
후자는 가장 많은 형태인 일명 깡통전세로 중요한점이 집 시세를 잘 파악해서 시세에 근접한 전세는 계약하지 마시고, 보증보험에 가입 가능한 집을 위주로 계약하시는것이 좋습니다. 특히 신축빌라는 분양가와 전세가가 거의 같기 때문에 나중에 문제가 될 수 있습니다.
전세가가 적어도 매매가의 70%이하의 집을 구하는게 좋습니다. 하지만 빌라같은 집들은 그런 집을 구하기가 쉽지 않은것도 사실이기는 합니다. 그럼에도 깡통전세의 근본적인 원인이 매매가에 근접한 전세가가 근본 원인이라 꼭 해당 집의 시세정도는 확인하고 계약을 하셔야 합니다.
물론 위의 내용들을 따지다보면 계약집이 현저히 적어지는 문제도 있겠으나, 적어도 전세사기는 어느정도 예방 가능합니다.
그외에는 드물지만 부동산이 중간에서 계약금등을 받아먹고 주인에게 주지 않는 일들도 있다고는 합니다. 이런거는 뉴스에나 나올법한 일로 흔한일은 아닙니다. 전세사기라기 보다는 그냥 부동산의 사기라고 보는게 맞을것 같네요.
어쨋든 이런일도 있으니 모든 돈은 주인에게 보내시길 바랍니다.
또한 부동산을 통해서 집을 알아보실때는 광고를 보고 집을 보러 가시더라도 그 지역 주변 부동산을 이용하시는것이 좋습니다.
멀리 있는 부동산(차로 30분이상거리)에서도 광고를 많이 하기는 하나 그런 부동산들은 일명 컨설팅 부동산으로 활동하는 부동산이 많고, 아니더라도 시세에 대한 안내 측면에서 주변 부동산에 비해 좀 떨어지는 면이 있습니다.
답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!
안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.
우선 전세보증금이 현 매매시세에 70%를 안넘는 물건이 좋습니다.
또한 임대인의 신분이 확실한지 직업등 기타 내용을통해 확인해보길 권유드립니다.
또한 보증보험 가입이 가능한지 확인해본다면 보증금의 불안한 부분도 어느정도 해소 할 수 있다고 생각합니다.
안녕하세요. 서정호 공인중개사입니다.
네 될수 있으면 수수료 아깝다고 직거래를 하는 분들도 많은데 공인중개사를 통해 하는것이 좋습니다 (23년부터 개인사무소기준 2억 공제보험가입)
계약시 반드시 임대인 본인 확인, 공인중개사 소장확인, 등기사항증명서확인(대출금 및 압류등 확인),공제증서 확인 등을 잘 확인 하시고 계약 하셔야 됩니다
그리고 잔금시에는 전입신고, 확정일자를 받으시고 보다 안전을 기하기 위해 전세반환 보증보험 까지 가입 하시면 문제가 없을 걸로 생각 됩니다
좋은집 구하시길 바랍니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
일단 전세를 구할때 전대인(집주인)이 누구인지 알아보세요.
개인이 하는사람인지 건물짓는 사람인지 등을 먼저 파악해 보시는게 좋습니다.
그리고 전세금이 주변시세 비슷하게 적당한지 혹은 전세매물에 대출금이 얼마나 되어있는지 혹은 다른문제는 없는지 확인해야 할듯 합니다.
만약 매매가격이 떨어지더라도 내 전세금을 다시 받을 수있는지는 대출금이 얼마나 설정되어있는지를 파악할때 같이 고려해보시면 될듯합니다.
사기를 치는사람은 어떻게 해서든 사기를 치려고 하니 공인중개사분의 전문성 또한 잘 파악해 봐야겠지요!
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
임장시 공인중개사에게 등기부 확인 요청.
계약서 작성 시에도 등기부 확인(권리관계 확인, 을구에 근저당권설정 확이과 채권최고액 확인-있다면 주인이 전셋집을 담보로 대출함. )
* 채권최고액은 은행이 실제 대출금의 120~130%로 설정함
전셋집 매매시세 확인(인터넷과 어플등으로 주변 주택 매매 시세를 확인, 공인중개사에게도 시세 확인)
대출금+전세보증금이 주택매매시세의 70~80% 넘어가면 위험하다고 봅니다.(이 경우 보증보험에 가입 힘듦)
계약서 작성 시 전세보증금액, 임대인, 전세기간, 특약사항 확인하기.
*등기부에 근저당권 설정이 없을 경우 특약사항에 잔금 후 전입신고 및 이삿날에 근저당권 설정을 하거나 및 권리관계에 임차인이 후순위 가 될 경우 계약이 취소되고 임대인은 계약금과 잔금을 임차인에게 반환한다.라는 문구를 작성하셔도 됩니다.
*등기부에 근저당권 설정이 있고 임차인의 전세보증금으로 임대인이 대출을 상환하는 경우 특약사항에 등기부 상 근저당권 설정 말소를 하고 말소를 하지 않을 경우 계약이 취소되고, 임대인은 계약금과 잔금을 반환한다라는 문구를 작성하셔도 됩니다.
불안하시다면 전세보증보험 가입 가능 여부 확인후 가입.
(보증기관에 따라 가입기간이 계약시점부터 1/2 이전까지, 계약시점부터 10개월 이전까지가 있고 보증금액 상한선도 있음)
안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.
1. 등기부상의 소유자에게 계약금, 잔금을 입금합니다.
2. 등기부를 확인하고 선순위 권리의 채권과 보증금을 합하여 주변시세의70%를 넘지 않도록 합니다.
3. 전세보증보험을 되도록 가입하시기 바랍니다.
기본적으로 등기부등본으로 부채 사항을 유심히 봐야
합니다. 부채가 많이 집은 경매로 넣어가면 자칫하면 전세금
받을때 문제가 발생할 수도 있습니다. 그 다음은 전세보증
보험 가입을 권해드립니다.