서울시 신속통합기획 구역내 개별등기 안되어 있고 지분으로만 되어 있는 상가건물 추후 문제점

Question

위 제목처럼 서울시 신속통합기획 지정된 구역내 위치한 상가건물이 등기부등본상에 여러명이 지분으로만 나누어져 있는 상황입니다.

현재 호실별로 나누어져 있으나 개별등기는 안되어 있는 상황이며, 각호실별로 주인이 정해져 있고 각자 월세로 돌리고 있습니다.

이러한 상황에 신속통합기획이 추진/진행된다면, 본 상가건물 지분소유자들 앞으로 각각 상가를 받을 수 있는지 궁금합니다.

지분 소유자가 여러명 이더라도 1건으로 판단하고 이 1건에 대한 매물만 받을 수 있다고 들었습니다.

그럼 받은 매물을 현재처럼 지분으로 나눠서 가져야 하는건가요? 그때가서 지금같은 소유가 가능한건지요?

이런경우에 자문을 받아보고 싶으면 어디에 질의하는게 맞는지...(각구청?,서울시?등등?) 부서까지 알려주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  신속통합기획이 추진될 경우 개별등기가 없는 지분 소유 상가건물은 원칙적으로 호실별 소유가 아닌 하나의 공유 부동산으로 평가됩니다. 따라서 지분 소유자 수와 무관하게 단일 토지·건축물 기준으로 권리가 산정될 가능성이 높고, 각 지분 소유자가 별도의 상가를 분양받는 구조는 보장되지 않습니다. 종국적으로는 조합 설립 이후 관리처분 단계에서 지분 비율에 따라 분양권이 배분되거나 현금청산 대상이 될 수 있습니다.

• 지분 소유 상가의 권리 산정 구조
  개별등기가 없는 상태에서는 현재의 호실 사용관계나 임대 수익 구조가 법적으로 확정된 권리로 인정되지 않습니다. 도시정비사업에서는 등기부 기준 소유관계를 중심으로 판단하므로, 여러 명이 지분으로 공유하는 상가는 하나의 소유 단위로 취급될 가능성이 큽니다. 이 경우 신축 상가를 다시 지분으로 공유하거나, 내부 협의를 통해 특정인에게 귀속시키고 나머지는 정산하는 방식이 논의될 수 있습니다.

• 향후 동일한 소유 형태 유지 가능성
  사업 완료 후에도 현재와 같은 호실별 단독 소유를 유지하려면 관리처분계획에서 이를 전제로 한 분양 설계가 반영되어야 하나, 실무상 난이도가 높습니다. 조합과 시공사의 설계, 상가 공급 규모, 분양 기준에 따라 공동 소유 또는 일부 현금청산으로 귀결될 가능성도 배제하기 어렵습니다. 사전 합의 없이 진행될 경우 분쟁이 발생할 소지가 큽니다.

• 자문 및 질의 창구
  공식적인 행정 해석은 해당 구청의 도시정비과 또는 주거정비과가 1차 창구가 됩니다. 신속통합기획 관련 종합 정책 방향은 서울시 주택정책실 도시정비과에서 확인할 수 있으나, 개별 필지의 권리 귀속 문제는 구청 단위 상담이 보다 실무적입니다. 별도로 조합 설립 전 단계부터 정비사업 전문 변호사와의 법률 자문을 병행하시는 것이 바람직합니다.