이사 나갈 때 퇴실청소하고 집주인이 보증금 안돌려주면 어떻게 하나요? (외 추가질문)

Question

안녕하세요[상황]2022년 3월 중순 ~ 2024년 3월 중순까지 2년 간 반전세로 (보증금 1억 / 월세 60만 / 관리비 5만) 서울에 16평짜리 작은 투룸에 살던 중 집이 너무 하자가 많고 집주인 성격도 지랄맞아서 계약 기간 종료되기 약 6-7개월 전인 2023년 9월에 이사 나가겠다고 말을 했는데요,전세집이 요즘 잘 안나가는 건지 투룸이라 안 나가는건지 부동산에서 거래성사를 위한 노력을 소홀히 한건지 뭔지는 몰라도 9월부터 12월까지 계속 집이 안 나가더군요. 집 보러 오겠다는 사람도 하나도 없었어요.그 사이에 제가 부동산과 집주인한테 집 보러 오겠다는 사람이 정말 없는건지 확인은 한두번 했었는데요, 그러다가 12월 중순에 집주인한테 연락이 와서 하는 말이 새로 세입자로 들어오겠다는 사람이 있는데 1/19에 나갈 수 있냐 라고 갑작스럽게 얘기를 하더군요.그래서 그동안 집이 하도 안나가서 거의 반포기 상태로 계약 만료때까지 월세 내며 살다가 나가야 되나 하다가 갑자기 나갈 수 있냐 물어보길래... 나도 이사 갈 집을 알아봐야 하니 1월 말이나 2월 중순까지 조금 더 시간을 줄 수 없겠냐 했습니다. 그랬더니.. 지금 이사철도 아니고 한데 지금 기회 놓치면 언제 다른 세입자 구할 수 있을지도 모르고 지금 나도 자금 사정이 많이 안좋아서 뒤에 들어올 세입자 놓치면 3월에 계약 만료되도 뒷세입자가 없으니 자기가 보증금을 돌려 줄 수 있을지 모르겠다는 식으로 말하더군요? 이건 거의 협박 아닌가요?저도 이사 갈 집 알아보면서 계약금을 걸어야 되서 1억의 10%를 먼저 돌려달라 했더니 한다는 소리가... 지금 당장 뒷세입자한테 받은 계약금이 적다며 보증금 1억 중 5% 정도인 5백만원 밖에 못 준다더군요. 자기는 뒷세입자한테 보증금 훨씬 올려받으면서도 말이죠.계속 자기 자금사정 어쩌구 타령하더니 이제 이사나갈 날짜가 가까워지니 한다는 소리가 업체 불러서 퇴실청소해야되고 청소된거 확인해야 보증금 돌려준다고 말하더군요.웃긴건 제가 이사 들어올 때는 그전에 살던 사람이 청소를 안하고 나가서 제가 입주청소 다 했었거든요. 이사 나가는 사람이 청소를 하고 나가든지 아니면 청소비를 주든지 하는 걸로 알고 있는데, 그럼 집주인은 이전 세입자한테 청소비만 받아먹고 실제로 청소는 안했다는거 아닌가요? 제가 입주청소 다 했는데 뭐냐고 하니까 그걸 그럼 그때 적에 얘기했어야지 왜 지금와서 얘기하냐고 하네요그리고 계약서 상에 특약 사항으로 만기 전에 이사 나가면 임차인이 중개수수료 부담한다고 써있어서 지금 그것도 저보고 부담하라고 하고요. 솔직히 특약 사항으로 들어가 있어서 그렇지 그동안 계속 집이 안나가다가 계약 기간 2개월 남은 상황에서 중개수수료까지 부담해야 하는 게 좀 어이없긴 합니다.집주인 말하는 뽄새가 믿을 만한 구석이 1도 없는데 제가 집에서 가전 가구 물건들 다 빼고 업체불러 돈들여 퇴실 청소까지 다 했는데 보증금 안돌려주면 어떻게 하나요? 도저히 믿음이 안가서요. 물건들 다 빼지말아야 하나요?심지어 이사 나가는 날에 부동산에서 잔금 진행한다고 하는데 자기는 집이 멀다고 안온다네요?복잡한 상황에 설명이 길어져서 죄송합니다.[질문]1. 물건들도 다 빼고 퇴실 청소도 했는데 집주인이 보증금을 안 돌려줄 상황을 막을 방법은 없을까요?2. 퇴실 청소는 하되 잔금받기 전까지 집에 물건들 놔둬도 문제 없나요?3. 이사 나가는 날 오전에 부동산에서 잔금(남은 보증금 9천 5백) 치르는데 이렇게 집주인이 안오는 경우도 있나요? 말로는 계좌로 보내준다 하는데 믿음이 가는 집주인이면 모를까 믿음가는 말이라곤 1도 안하는 사람이라서요.4. 이런 경우 부동산에서 집주인한테 미리 남은 보증금을 받아놨다가 부동산이 직접 제가 퇴실 청소한걸 확인하고 제가 보는 앞에서 돈을 보내줄 수도 있나요?5. 제 계약기준과 상황 (2022.3~2024.3 / 반전세 / 보증금 1억 / 월세 60만 / 관리비 5만) 으로 봤을 때 중개수수료는 얼마를 지급해야 하나요?전문가 분들께서 답변 주시면 정말 감사하겠습니다 ㅠㅠㅠㅠㅠ 집주인 상대할 때마다 울화가 치밀어요 ㅠ..

이상엽 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 물건들을 다 빼고 퇴실 청소를 했음에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 임차인은 법적으로 보호받을 수 있습니다. 민법 623조에 따르면, 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되거나 임대차관계가 종료된 때에 임차인에게 임차권을 반환하고, 임차인은 임대인에게 임차목적물을 반환하여야 합니다. 즉, 임차인이 임대차기간이 만료되거나 임대차관계가 종료된 때에 임차목적물을 반환하였다면, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환하여야 합니다. 만약 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면, 임차인은 임차권등기명령제도를 활용할 수 있습니다. 임차권등기명령제도란, 임차인이 임차권을 등기하도록 법원에 명령을 신청하는 제도입니다. 임차권을 등기하면, 임차인은 임대인에 대해 우선변제권을 가지게 되어, 임대인이 임대차목적물을 처분하거나 담보로 제공할 수 없게 됩니다. 이는 임대인에게 보증금을 반환하도록 강력한 압박수단이 됩니다. 임차권등기명령제도는 임차인이 임대차목적물을 반환한 후 6개월 이내에 신청할 수 있으며, 신청비용은 2만원입니다. 2 퇴실 청소는 하되 잔금받기 전까지 집에 물건들을 놔둬도 문제가 없는지에 대해서는, 임대차계약서에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로, 임차인은 임대차기간이 만료되거나 임대차관계가 종료된 때에 임차목적물을 임대인에게 반환하여야 합니다. 이때, 임차목적물은 임차인이 임차한 때와 같은 상태로 반환하여야 합니다. 만약 임차인이 임차목적물을 반환하지 않거나, 임차한 때와 다른 상태로 반환한다면, 임대인은 임차인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 따라서, 임차인은 임대차기간이 만료되거나 임대차관계가 종료된 때에 임차목적물을 비워두고, 퇴실 청소를 하여 임대인에게 반환하는 것이 바람직합니다. 만약 임차인이 잔금받기 전까지 집에 물건들을 놔둔다면, 임대인이 임차목적물을 반환받지 못했다고 주장할 수 있으므로, 임차인은 임대인과 사전에 협의하거나, 임대차계약서에 그러한 내용이 명시되어 있는지 확인해야 합니다.3 이사 나가는 날 오전에 부동산에서 잔금을 치르는데 집주인이 안오는 경우도 있을 수 있습니다. 보통, 임차인은 임대차기간이 만료되거나 임대차관계가 종료된 때에 임차목적물을 반환하고, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환합니다. 이때, 임차인과 임대인은 임차목적물의 상태를 확인하고, 보증금의 정산을 하기 위해 함께 만나는 것이 일반적입니다. 그러나, 임대인이 집이 멀다고 하거나, 다른 사정이 있다고 하여 오지 않는 경우도 있을 수 있습니다. 이런 경우, 임차인은 부동산에서 잔금을 치르기 전에, 임차목적물의 상태를 사진이나 동영상으로 촬영하고, 임대인에게 전송하여 확인을 받는 것이 좋습니다. 또한, 임대인이 보증금을 계좌로 보내준다고 하면, 임차인은 임대인의 계좌번호와 입금확인증을 요구할 수 있습니다. 만약 임대인이 보증금을 보내주지 않거나, 임차목적물의 상태에 이의를 제기한다면, 임차인은 임차권등기명령제도를 활용하거나, 소송을 제기할 수 있습니다.4 이런 경우 부동산에서 집주인에게 미리 남은 보증금을 받아놨다가 부동산이 직접 임차인이 퇴실 청소한 것을 확인하고 임차인에게 돈을 보내줄 수도 있습니다. 보통, 부동산은 임차인과 임대인의 중개업무만을 담당하고, 보증금의 반환은 임차인과 임대인이 직접 하기 때문에, 부동산이 보증금을 대신 받아두거나 보내주는 일은 드물지만, 임차인과 임대인이 부동산에게 그러한 역할을 요청하고, 부동산이 수락한다면 가능합니다. 그러나, 이런 경우에는 부동산이 보증금을 임의로 사용하거나, 임차인과 임대인의 의견이 다를 때 중재하는 역할을 해야 하므로, 부동산이 거절할 수도 있습니다. 따라서, 임차인은 부동산에게 미리 상담하고, 부동산이 동의한다면, 부동산과 임대인과의 계약서를 작성하고, 보증금의 입금확인증을 받는 것이 좋습니다.5 임차인의 계약기준과 상황 (2022.3~2024.3 / 반전세 / 보증금 1억 / 월세 60만 / 관리비 5만) 으로 봤을 때 중개수수료는 다음과 같이 계산할 수 있습니다.