전세금을 낮춰서 연장하고싶을때 어떤 절차로 해야되나요?

Question

최초 전세계약 당시보다 전세 시세가 1억 떨어졌습니다.

2년 더 거주하고 싶은데 전세대출이 많고 시세가 많어 떨어져 시세대로 전세금을 낮춰서 진행하고 싶은데요.

1) 집주인도 시세대로라도 연장해주면 좋겠다는 의사를 밝혔는데 이 경우 계약서를 다시 써야하나요?

2) 전세대출이 들어가 있는데 차액을 집주인이 은행에 상환하면 되나요?

3) 상환시점과 계약서 작성 시점은 만기전에도 가능한가요? 아니면 만기일에 다시 써야 하나요?

4) 전세금을 낮춰서 진행시 이것도 계약갱신청구로 인정되서 2년후 추가 2년은 불가한가요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

전세계약이 만기되어 임차인은 1회에 한하여 갱신청구권을 행사하여 2년간 재계약 연장할 수 있습니다.

임차인도 경제적상황 등의 변동을 이유로 장래의 보증금에 대하여 임대인에 대하여 감액을 요청할 수 있습니다.

그런데 감액하여 재계약시는 갱신청구권을 사용하여 갱신하는 경우도 있고, 갱신청구권을 행사하지않고 그냥 감액 재계약으로 계약하는 방법이 있습니다. 임대인과 임차인이 협의하여 결정하시면 되고 임대인이 단순재계약임을 동의하지 않으면 갱신재계약이 되겠습니다.

만기일 전에 감액을 협의하고 계약서를 다시 작성하고, 만기일에 감액분을 은행에 상환하고 대출연장 신청하시면 되겠습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1) 보증금이 인하된 만큼 새로운 계약서를 작성하시는게 좋을듯 보입니다. 물론 의무는 아니고 선택사항입니다.

2) 위에대한 부분은 은행을 통해 진행방법을 상담받아 보시는게 좋을 듯 보입니다.

3) 계약서는 만기전 미리 작성가능하며 , 잔금일을 계약만료일로 해서 만료일에 반환과 재계약 효력이 진행됩니다.

4) 계약갱신청구권은 본인이 임대인에게 사용을 명확히 말한경우에 사용한것으로 계약서상 특약에 이를 기재하지 않고 별다른 청구권 사용을 말하지 않았다면 사용한것은 아닙니다.

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.

1) 집주인도 시세대로라도 연장해주면 좋겠다는 의사를 밝혔는데 이 경우 계약서를 다시 써야하나요?

==> 네 그렇습니다. 등기사항 전부증명서를 열람한 후 계약서를 다시 작성하시는 것이 적절해 보입니다. 경우에 따라 기존 계약서 여백에 따라 변경내용을 수정한 후 진행도 가능합니다.

2) 전세대출이 들어가 있는데 차액을 집주인이 은행에 상환하면 되나요?

==> 질권이 설정된 경우에는 은행에 상황해야 하지만 그렇지 않는 경우에는 질문자님에게 반환해야 합니다.

3) 상환시점과 계약서 작성 시점은 만기전에도 가능한가요? 아니면 만기일에 다시 써야 하나요?

==> 서로 협의하기 나름입니다.

4) 전세금을 낮춰서 진행시 이것도 계약갱신청구로 인정되서 2년후 추가 2년은 불가한가요?

==>네 그렇습니다.