묵시적갱신 중 임대인이 계약기간 만료전 이사 요청
현재 2층 건물의 1층에서 설비 수리점을 운영하고 있습니다. 2층은 가정집으로 집주인이 살고 계셨으나, 연세가 있으셔서 병원에 계시고, 그 자식들이 건물을 매매했다고 하며 이사를 요구하고 있습니다.
묵시적갱신으로 현재 전세로 있는데('24년 중순까지로 여유는 있음), 임대인이 새임대임이 1층에서 2층 가정집으로 가는 입구를 크게 내서 본인이 거주하려고 하니 이사해달라고 요구하고 있습니다.
전 임대인이 전화(1차) 및 만남(2차) 으로 2차례 요구하였으며, 그때마다 나갈 수 없다고 하였으며, 단 이사 비용을 지원해주면 나가겠다고 이야기했습니다. (설비 수리점을 운영하다보니 내부 자재 및 공구 무게가 상당하여 이사 비용이 많이 나옵니다, 이사 비용이 많이 나온다고 하니, 전 임대인이 그렇게는 비용 지원을 못해준다고 합니다. )
질문
1. 가장 원하는 방법은 그 장소에 더 있는것인데, 묵시적갱신으로 이용 중인데, 혹 계약갱신청구권까지 사용하여 추가로 있을수 있는지 궁금합니다.
2. 계약갱신청구가 안된다고 하면, 전 임대인이 2차례 요구하였는데(내용증명등 서면 통보는 없음) 저희가 '24년 묵시적계약기간까지는 보장을 받을 수 있는건지 궁급합니다. 아니면 별도의 내용증명으로 저희가 묵시적계약기간 혹은 계약갱신청구권 내용으로 내용증명을 미리 보내두어야 하는지 궁금합니다.
미리 답변주시는 전문가님들에게 감사 말씀드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 상가 임대차 계약의 경우 지역별 환산보증금 이내에 해당하면 갱신청구권을 사용할수 있지만 범위를 초과할 경우 갱신청구건 사용은 불가할수 있습니다.
2. 내용증명은 의사통보 효과외 법적 효력은 없습니다. 어차피 계약기간중에는 퇴거를 하지 않아도 되기에 별다른 내용을 남겨두실 필요는 없어보입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
대항력이 있다면 묵시적갱신 기간 만료일까지 퇴거를 하지 않아도 되고 임대인과 협의하여 적절한 보상을 한다면 퇴거하면 됩니다.
상가임대차보호법상 임대인은 다음의 경우 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항 단서).
1.임차인이 3번 차임을 연체한 사실이 있는 경우
√ 2020. 9. 29.부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 차임연체액으로 보지 않습니다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」제10조의9).
.위 규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용합니다(「상가건물 임대차보호법」제13조제1항).
2.임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3.쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4.임차인이 임대인의 동의 없이 목적 상가건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5.임차인이 임차한 상가건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
6.임차한 상가건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7.임대인이 다음의 사유로 상가건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 상가건물의 점유 회복이 필요한 경우
√8.임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
9. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
10. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
11.그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
상가인경우 최장 10년까지 임대기간을 보호받습니다. 질문자님이 원하시는 보상이 없으면 계속하여 사용하시면 됩니다.