아파트 전매제한이란 무엇인지요?
현재 재건축시행예정인 거주자입니다.
현재 재건축분양신청중이고요.
관리처분후에 이주 예정 대기중입니다.
재건축분양후 전매가 가능하다고 조합측에선 애기하는데..
시중엔 투기과열로아파트 분양권 전매가 불가능하다고 애길 하는데요..
아파트 전매가 무엇인지요?
또한 분양권과 입주권의 차이도 알고 싶습니다?
안녕하세요? 아하(Aha) 경제 분야 전문가 아하코입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.입주권과 분양권의 차이에 대한 내용입니다.
많은 사람들이 입주권과 분양권을 혼동하고 있다. 둘 다 주택을 취득할 수 있는 권리이기 때문에 혼동해도 괜찮다고 생각할 수도 있지만, 2006년 1월1일부터 입주권이 주택 수에 포함됨에 따라 입주권과 분양권을 혼동하게 되면 재테크에서 심각한 오류가 발생할 수도 있다.
입주권이나 분양권이냐에 따라 양도세 계산이 달라지고, 1가구2주택 중과 대상 판정과 비과세 판정에서 엄청난 차이가 발생할 수 있기 때문이다.
▶정의
재건축 또는 재개발 주택은 조합이 설립되고 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획이 인가되면 그때부터 조합원 입주권으로 바뀌게 된다. 관리처분계획이 인가되면 주택이 철거되지 않더라도 주택이 아닌 주택을 취득할 수 있는 권리, 즉 입주권이 되는 것이다.
이 입주권은 재개발 및 재건축 주택이 완공되면(사용검사필증 교부일 또는 임시사용일 기준) 다시 주택으로 바뀐다. 2006년 1월1일부터는 이 입주권도 주택 수에 포함시켰는데, 2006년 1월1일 이후 취득했거나 관리처분계획이 인가된 것만 해당된다.
입주권도 주택 수에 포함되기 때문에 입주권과 주택을 각각 보유하고 있는 사람들은 1가구2주택 혹은 1가구3주택 중과 판정에 유의해야 한다. 하지만 주택을 먼저 팔 때는 중과세 대상이 될 수 있지만 입주권을 먼저 팔 때는 일반과세된다. 입주권은 주택을 취득할 수 있는 권리이지 주택이 아니라 입주권 자체는 중과 대상이 아니다. 다만 투기수요를 억제하기 위해 입주권과 주택을 동시에 보유하고 있는 경우에 주택의 중과세에 영향을 주기 위해 입주권을 주택 수에 포함시킨 것이다.
관리처분계획이 인가되면 조합은 남는 물량을 일반에게 분양할 수 있는데, 이때 분양받은 사람들이 갖게 되는 권리가 분양권이다. 즉 조합원 입주권은 재개발 및 재건축 조합원(승계조합원 포함)이 갖는 권리이며, 분양권은 조합원이 아닌 사람이 갖게 되는 권리이다. 또한 판교신도시 등 청약통장에 의해 청약 당첨된 사람들이 갖게 되는 권리도 분양권이다.
입주권은 기존건물의 평가액+납부 청산금+웃돈(승계조합원의 경우)이 포함돼 이미 주택 비용을 다 지불한 권리이지만, 분양권은 계약금과 중도금 등만이 지급돼 아직 주택 비용이 다 지불되지 않은 권리이다. 분양권은 주택이 완공되어 잔금을 청산하거나 등기를 접수하면 주택으로 바뀐다.
간혹 주택상환사채, 입주자저축증서, 무허가건물확인서, 건물철거예정증명서 또는 건물철거확인서, 이주대책대상자확인서 등도 입주권으로 오인하는 경우가 있는데, 이런 것들은 주택을 공급받을 수 있는 지위 또는 증서로서 주택을 취득할 수 있는 입주권과는 성격이 다르다.
중개업법에서는 입주권과 분양권은 중개업자가 매매 알선할 수 있도록 허용하고 있지만, 주택을 공급받을 수 있는 지위 또는 증서는 매매 알선할 수 없는 금지행위로 규정하고 있다.
▶전매 제한
재개발 입주권은 전매 제한이 없으므로 조합원의 자격이 여러 차례에 걸쳐 다른 사람에게 넘어갈 수 있다. 그러나 재건축 입주권은 투기과열지구인 경우에는 다른 사람에게 전매가 금지된다. 다만 2003년 12월31일 이전에 조합설립인가가 난 재건축 조합원은 1회에 한해 전매가 가능하다. 간혹 전매가 금지된 재건축 입주권인지 모르고 양수하는 사람들이 있는데, 조합원 자격이 승계되지 않기 때문에 이런 사람들은 나중에 전원 현금 청산된다.
분양권은 지방을 제외하고는 전매가 사실상 금지돼 있다고 해도 과언이 아니다. 투기과열지구로 지정된 수도권은 소유권이전등기가 완료된 이후에만 전매를 허용하고 있다. 즉 주택이 완공되고 등기를 경료해 분양권이 주택으로 바뀐 이후에 전매를 허용하므로 분양권 상태에서는 사실상 전매가 불가능하도록 돼 있다.
공공택지에 건축되는 분양가상한제적용주택의 전매제한은 더 심하다. 판교신도시에 처음 적용된 분양가상한제적용주택의 전매제한은 전용면적 25.7평 이하는 수도권 10년 수도권 이외 지역은 1년 간이고＜2008년 6월29일 이전까지는 5년＞, 전용면적 25.7평 초과는 수도권 7년 수도권 이외 지역은 1년간이다. 최초계약체결가능일로부터 적용된다.
게다가 2007년 9월1일부터는 수도권 민간택지에도 분양가상한제적용주택을 적용, 전용면적 25.7평 이하는 5년 25.7평 초과는 7년간 전매제한된다. 다만 지방의 민간택지 아파트는 현행 6개월 간의 전매제한에서 2008년 6월29일부터 전매제한이 철폐된다.
분양권 전매제한 기간중에는 명의변경이나 증여도 할 수가 없다. 그러나 해외이주 및 2년 이상의 해외 유학이나 취업, 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료 취학 결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 광역시, 시 또는 군＜광역시의 관할구역에 있는 군을 제외＞으로 이전하는 경우＜수도권으로 이전하는 경우를 제외＞, 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우, 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우 등＜주택법 시행령 제45조의2 제4호에 규정＞에는 전매가 가능하다.▶투기과열지구의 재개발
조합원 입주권 전매 제한 규정
2018년 1월 24일 이후 사업시행
인가를 접수한 재개발 사업장은 관
리처분인가일 이후부터 소유권이
전등기일가지 분양권 전매가 제한
됩니다.
※전매제한 예외 규정
▷1세대 1주택자로 10년 이상 보유,
5년 이상 거주한 경우 조합원 입주
권 양도 허용
▷세대원 전부가 직장, 질병, 취학,
결혼 등으로 해당 사업 구역 외의
행정구역으로 이전하는 경우
▷전체 세대원이 상속받은 주택으
로 이주하는 경우
▷세대원 전체가 해외에 2년 이상
체류하거나 해외로 이주하는 경우
▷금융기관, 국가, 지자체에서 경
매, 공매를 신청하여 소유권이
이전되는 경우 지위 양도 허용
단, 개인간의 채무 변제를 위한
경매는 제외됨.
