입주권 승계 가능여부 확인부탁드립니다 (급)
안녕하세요 투기과열지구 이미 신탁방식으로 시행고시 발표된 아파트 입주권 매수 고민중입니다.
원칙은 입주권이 현재 승계가 안되나, 사진에 보이는 예외조항 1번 (세대원 근무상 지역 이전) 에 해당하는 물건을 매수하려합니다. 이후 조합원 신청시 문제 없기 위해서 어떠한 부분들 체크해야하는지 확인 부탁드립니다.
현재 집주인은 해당지역 매물A, 다른 지역 매물B, 그리고 최근에 분양권 당첨으로 해당지역 분양권C 로 총 3주택자입니다. 저희가 거래하려는 매물은 매물 A이고 부동산 말로는 세대원은 집주인, 아내, 아들 이렇게 3명입니다. 회사에서 새로운 지역으로 발령이나서 가족 전체가 다른곳으로 전입 예정이라고 합니다.
1. 세대원 근무상 지역이전 조건의 매물의 경우 다주택자여도 상관 없는지 궁굼합니다.
2. 서류는 아래와 같이 요청하면 충분하지 확인 부탁드립니다.
1. 재직증명서 (회사명,직위, 근무지주소 기재된)
2. 인사발령서 (근무지 발령 지점, 발령일자 기재)
3. 세대원 별 주민등록초본(주소변동 전체, 근무지 이전 후 전입여부 확인)
4. 집주인 주민등록등본
5. 아들 전학서류 (있을시)
3. 신탁사에 전화하여 조합승계확인서를 꼭 받으라는 얘기를 들었습니다. 근데 부동산에서는 신탁사에 문의했을 때 책임면피를 위해 “가능할것 같으나 확신할 수는 없다” 라는 답변만 받았다고 합니다. 이를 해결할 수 있는 방안이 있을까요?
4. 계약시 특약에 뭐라고 추가하면 좋을까요??
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 네 다주택라도 상관없습니다.
2. 위 제출하신 서류 목록이면 충분합니다.
3. 신탁사의 모호한 답변은 책임 회피성으로 흔한데 직접 확인받는게 좋습니다.
4. 본 계약은 매도인이 세대원 근무상 지역 이전 예외조항에 해당하여 입주권 승계가 가능한 것을 전제로 함. 신탁사/조합으로부터 승계확인서를 받지 못하거나 승계 불가 시 매수인의 일방적 계약해지 및 가계약금 전액 즉시 반환합니다.
이 정도가 좋을 듯 합니다.
안녕하세요. 김도균
투기과열지구 예외조항(근무상 사유)에 따른 승계 관련 답변드립니다.
1. 세대원 근무상 지역이전 시, 매도인의 다주택 여부가 영향이 있는지?
일반적으로 영향이 없습니다. 도정법 시행령에 나온 예외 조항은 ‘불가피하게 이사를 가야 하는 경우 재산권을 보호’하기 위한 취지로 만들어졌죠. 그리고 법 조항에 ‘1세대 1주택자여야 한다’는 조건은 제39조 2항 4호(장기보유: 10년 보유, 5년 거주)에만 들어 있어서, 1호(근무, 생업, 질병, 취학, 결혼 등) 사유에서는 매도인이 다주택자여도 ‘세대원 전원이 사업구역 밖(다른 시, 군)으로 이주한다’는 점이 명확히 입증된다면 예외적 승계가 보통 가능합니다.
※ 참고로, 매도인이 해당 정비구역 내에 ‘분양권 C’를 가지고 있다고 하셨는데, 이게 같은 정비구역 내 물건이라면 사안이 훨씬 복잡해집니다.
2. 요구되는 서류의 적절성에 대해
작성하신 서류 목록은 필수적인 것들로 보입니다. 여기에 ‘실제 거주 및 이전 사실’을 확실히 증명하는 것이 가장 중요합니다.
- 인사발령서: 단순히 발령 여부만이 아니라, 발령일과 잔금일(소유권 이전일)이 논리적으로 이어지는지도 중요합니다. 또, 출퇴근이 현실적으로 불가능한 거리(보통 왕복 4~5시간 이상, 지자체별 기준 다름)인지도 관건이고요.
- 전원 거주 요건: 가족관계증명서로 세대원 전원을 확인하고, 전원이 빠짐없이 새 주소지로 전입한 사실을 증명해야 합니다. 자녀의 경우, 학교 전학 증명서가 강력한 증빙이 됩니다.
- 추가로, 매도인이 이사 갈 곳의 임대차계약서나 매매계약서 사본 등 ‘실제로 주소를 옮기는 것’임을 입증할 자료도 준비하시면 더 좋습니다.
3. 신탁사의 명확한 안내 거부 및 해결책(가장 중요한 부분)
신탁사나 조합 등은, 향후 관할관청(구청, 시청)에서 승계를 불허했을 때 책임지지 않으려고 보통 확답을 피합니다. 이를 보완할 수 있는 실질적 안전장치는 결국 계약서 특약뿐입니다.
[해결 방법]
- 관할 관청 문의: 신탁사, 해당 구청 주택과나 재개발/재건축 담당 부서 담당 공무원에게 직접 문의해 보세요. 조합원 변경 신고를 접수하고 최종 결정하는 권한이 관청에 있기 때문에, "매도인이 이런 사유와 증빙 자료를 갖고 있는데, 지위 승계 신고가 가능한지"를 미리 확인하시는 게 안전합니다.
- 필수 특약 기재: 부동산 계약서에는 아래와 같은 특약을 꼭 넣으시길 추천드려요.
> “본 계약은 매도인이 근무상 사유로 조합원 지위 승계가 가능하다는 전제 하에 체결합니다. 만약 잔금일 이후 관할 관청에서 조합원 명의 변경(지위 승계)이 불허될 경우, 본 계약은 무효로 하고, 매도인은 매수인이 지급한 매매대금을 전액 즉시 반환한다. (필요시 위약금 별도 약정 등)”
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