입주권 승계 가능여부 문의드립니다 (도와주세요)
안녕하세요 투기과열지구 이미 신탁방식으로 시행고시
발표된 아파트 입주권 매수 고민중인데요.
원칙은 입주권이 현재 승계가 안되나, 10년보유 5년거주 예외조건으로 승계 가능하다 하여(등기부등본 확인 1997년 매수)
물건을 매수하려고 하는데 체크할
사안이
있어서 문의 드립니다.
1. 매도자의 협조를 얻어 등초본을 보니 1997년 처음 전입 후 중간 중간 전입 전출은 확인되나, 해당 물건 주소지에 합계 주거 년수가 5년이 넘어가는데, 쭉 5년 연속 살지 않아도 승계 조건인 5년 거주로 볼수 잇는지
2. 매도자의 매도 물건에는 현재 남편만 전입 신고가 되어있고, 배우자는 자녀의 집에 전입 신고가 되어있는 상태인데, 승계 조건인 1세대 1주택에 해당하는지
(배우자가 전입신고 되어잇는 주소지는 자녀 소유의 부동산인데 해당 주소지에 전입세대는 매도인의 배우자 1명임)
위와 같은 조건의 매물인데 물딱지 매수 없이 안전하게 승계 받을수 잇는지 고견 부탁드립니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
5년 거주는 연속 거주가 아니어도 합산 5년이면 인정되는 경우가 많지만, 사업 시행 주체와 지자체 해석이 우선입니다.
배우자가 다른 주소에 전입돼 있어도 세대 분리·주택 수 판정에 따라 승계 가능 여부가 갈릴 수 있어, 조합과 구청의 사전 서면 확인이 없으면 물딱지 위험이 남습니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 거주 기간 5년 계산 방식 (합산 가능)
질문: 꼭 연속으로 거주하지 않아도, 총 5년을 합산하면 요건이 맞는 건가요?
- 판단: 네, 그렇게 합산해서 인정받을 수 있습니다.
- 법적 근거: 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제37조 제2항 제2호
- 조문 내용: “1세대 1주택자로서 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주해야 한다.”
- 해석: 실질적으로 거주한 기간을 모두 합산해서 5년(총 1,825일) 이상이 되면 조건을 충족한 것으로 봅니다. 예를 들어, 1997년에 주택을 샀더라도 중간에 전입과 전출을 반복한 경우, 소유권을 계속 유지한 채 거주한 날짜를 모두 더해서 5년을 넘기면 요건이 인정됩니다.
2. 1세대 1주택 판정 (배우자 분리 세대와 자녀와의 합가 문제)
질문: 배우자가 주택을 가진 자녀의 세대에 들어가 살아도 1세대 1주택 요건이 되는 건가요?
- 판단: 매우 주의가 필요한 상황입니다. 이런 경우엔 일반적으로 2주택 세대로 분류될 수 있어서, 승계 요건을 못 맞출 가능성이 높습니다.
- 법적 근거:
- 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제9호 나목: “1세대란 거주자와 그 배우자가, 같은 주소나 거소에서 함께 생계를 유지하는 가족으로 구성된 집단”이라고 규정하고 있습니다.
- 「소득세법 시행령」 제152조의3: “배우자는 주소가 다르더라도 같은 세대로 본다.”
- 주요 내용:
- 배우자가 자녀 집에 전입하면, 주민등록상 배우자와 자녀가 한 세대가 됩니다.
- 법적으로 남편과 부인은 한 세대이고, 부인과 자녀도 한 세대가 되어, 결국 남편-부인-자녀가 모두 한 세대가 됩니다.
- 만약 자녀가 주택을 가지고 있으면, 이 가족은 ‘남편의 입주권 + 자녀의 주택’을 보유한 1세대 2주택자가 되어, ‘1세대 1주택자’ 예외 승계 규정에서 빠집니다.
- 참고로, 국세청의 1세대 1주택 판단 기준(양도세 비과세와 조합원 지위 승계에서의 세대 기준)은 동일하게 적용됩니다.
3. 제언
- 배우자 세대 분리: 매도자의 배우자는 잔금 지급 전에 자녀의 집에서 주민등록을 빼고, 따로 무주택인 곳에 전입하거나, 매도자(남편)와 다시 같은 세대가 되어야 합니다.
- 조합 확인: 이렇게 조치한 뒤, 조합 사무실에 전화를 해서 “조합원 명의변경 가능 확인서”가 발급되는지 꼭 녹음하거나, 서면으로 받아두시기 바랍니다.
답변이 도움이 되셨나요~✨️
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 원칙적으로 연속 거주를 요구하지 않습니다. 다만 실무에서는 매우 까다롭게 보고 있습니다. 즉 가능은 하나 클린한 5년 연속보다 리스크는 분명이 높습니다.
2. 행정 해석상 1세대 2주택 판단 위험이 있습니다. 이 경우 예외 승계 요건 탈락이 됩니다.
신중한 접근 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
거주기간은 합산으로 계산합니다.
반드시 연속해서 5년을 살아야 할 필요는 없습니다.
한가지 걸리는 문제가 있습니다.
일명 물딱지라고 하죠 현금 청산대상이 되는 경우가 있을 수 있습니다.
매도인의 배우자가 전입만 되어 있고 배우자 명의의 다른 집이 없다면 문제가 없으나 만에하나 자년와 공동명의 로
되어 있거나 숨겨진 다른 주택이 있다면 승계가 불가능하니 이 부분 잘 살펴보세요
조합원 지위 양도 예외 승인은 구청의 승인 사항입니다.
꼭 조합사물실에 방문하여 이 물건이 승인이 확실히 나는 물건인지 확인을 받으세요
공동 명의면 각 5년씩 거주해야하니 명의자가 누구인지도 확인하시고요
조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
1. 매도자의 협조를 얻어 등초본을 보니 1997년 처음 전입 후 중간 중간 전입 전출은 확인되나, 해당 물건 주소지에 합계 주거 년수가 5년이 넘어가는데, 쭉 5년 연속 살지 않아도 승계 조건인 5년 거주로 볼수 잇는지
==.> 거주 연차가 5년인 경우 5년 거주로 인정을 받게 됩니다.
2. 매도자의 매도 물건에는 현재 남편만 전입 신고가 되어있고, 배우자는 자녀의 집에 전입 신고가 되어있는 상태인데, 승계 조건인 1세대 1주택에 해당하는지
(배우자가 전입신고 되어잇는 주소지는 자녀 소유의 부동산인데 해당 주소지에 전입세대는 매도인의 배우자 1명임)
==> 네 1세대 1주택에 해당됩니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
투기과열지구 내 재건축 사업(신탁방식 포함)에서 '물딱지(현금청산)' 리스크 없이 안전하게 입주권을 승계받기 위해서는 말씀하신 '1세대 1주택 + 10년 보유 + 5년 거주' 요건을 검토해야 합니다.
질문하신 두 가지 사항에 답변해 드립니다.
1. 거주 기간 5년 계산 (연속성 여부)
결론: 반드시 연속해서 5년을 살아야 하는 것은 아니며, '합산 기간'이 5년 이상이면 됩니다.
법적 근거: 도시 및 주거환경정비법(도정법)에 따른 거주 기간 산정 시, 소유 기간 중 실제로 주민등록이 되어 있고 거주한 기간을 모두 합산(통산)하여 계산합니다.
주의사항: 중간에 전출했다가 다시 전입했더라도, 매도자가 해당 주택을 '소유하고 있던 기간' 중에 발생한 거주 기간만 합산할 수 있습니다. 1997년 매수 이후 현재까지 소유 중이라면, 그 사이의 모든 거주 기간을 합쳐서 5년(1,825일)이 넘는지만 확인하시면 됩니다.
2. 배우자 분리 세대와 1세대 1주택 여부
결론: 배우자가 다른 곳에 전입되어 있어도 법적으로는 '동일 세대'로 간주하며, 배우자가 다른 주택을 소유하고 있다면 승계가 불가능합니다.
세대 합산 원칙: 우리 법(도정법 및 소득세법)은 거주지가 다르더라도 배우자는 무조건 동일 세대로 봅니다.
체크리스트:
배우자가 전입해 있는 자녀 소유의 주택에 배우자 명의의 지분(단 1%라도)이 있는지 확인해야 합니다. 만약 배우자가 그 집의 공동명의자이거나 다른 주택을 하나라도 더 갖고 있다면, 매도자는 '1세대 1주택자'가 아니게 되어 승계가 불가능합니다.
반대로 배우자가 주택을 전혀 소유하지 않은 채 몸만 자녀 집에 가 있는 상태라면, 매도자는 1세대 1주택자로 인정받아 승계가 가능합니다.
매수 전 확인해야 할 '안전장치'
조심스럽게 조언드리자면, 입주권 승계는 서류상 완벽해 보여도 조합의 승인 단계에서 예상치 못한 변수가 생길 수 있습니다.
조합(또는 신탁사) 확인서: 계약 전, 매도자와 함께 조합 사무실을 방문하거나 신탁사에 문의하여 "이 물건이 10년 보유/5년 거주 예외 조항에 해당하여 지위 승계가 가능한 물건인지" 공식적으로 확인받으셔야 합니다.
특약 사항 기재: 부동산 계약서에 "본 계약은 조합원 지위 승계를 목적으로 하며, 만약 매도자의 귀책 사유(주택 수 오기, 거주 기간 부족 등)로 지위 승계가 불가할 경우 본 계약은 무효로 하고 가계약금 및 중도금 전액을 즉시 반환한다"는 취지의 특약을 반드시 넣으세요.
세대원 전원 확인: 매도자뿐만 아니라 배우자, 그리고 같은 세대를 구성하는 자녀들까지 모두 무주택인지 '지방세 세목별 과세증명서(전국 단위 주택분)'를 통해 확인하는 것이 가장 안전합니다.