분양권 증여시 세금 관련 문의드립니다.

Question

어머니께서 당첨되신 분양권 증여시에 세금 관련해서 문의드립니다.

서울, 비규제 지역으로 전매제한이 1년 지역 입니다.

계약가 9억 정도 + option 가 3천 + 이자 5.6%

본인 : 1주택 (6억 5천 경기권 남편 공동명의 , 8년 거주) ,

1개 분양권 소유

( 6억 5천 , 24년 2월 등기 예정 공동명의 )

어머니께 주택 분양권을 증여 받으면 3주택이 됨

아파트 분양 계약 : 23.12 , 계약금 9천 3백만원

계약금은 본인 (자녀) 가 어머니께 온라인으로 이체 하여,

어머니께서 모바일 뱅킹으로 체결 예정, 나머지는 중도금 대출을 시행하려고 합니다.

전매제한 1년 지난후 계약금 9천 3백 + 중도금 1~4차까지 실행되고 (24.11.20) 3.6억 + 이자 + 프리미엄 정도로 될 것 같고 자납한 금액은 계약금만 자납 예정입니다.

1. 이떄 전매 제한 후에 제가 증여를 받는다고 하면 세금이 (증여세? 상속세, 양도세) 어느정도 일지요? (프리미엄을 0 로 해서 증여는 어려운것으로 알아서 프리미엄 5000만원으로 가정시)

2. 그리고 어머니께 도와드린 계약금중 5천만원의 금액에 대해서 세금 감면을 받을 수 있는 방법이 있는지요?

3. 명의변경은 부동산에서 거래하면 그것이 명의변경이 되는 것인지요?

Answer 1

안녕하세요. 김주혁 세무사입니다.

1. 증여세액

분양권을 증여받은 경우 증여재산가액은 9천3백만원 + 증여시점까지의 중도금 납입액 3.6억 + 프리미엄 5천만원 = 총 5억 3천만원 입니다.

- 중도금 채무를 승계한 경우 : 약 9백만원

- 중도금 채무를 승계하지 않은 경우 : 약 7천8백만원

2. 세금감면방법

- 계약금은 실질적으로 질문자님이 부담한 것이기 때문에 이부분을 국세청에서 인정한다면 계약금 부분은 증여재산가액에 포함되지 않을 수 있습니다. 이러한 부분은 국세청이 사실판단 할 사항이기 때문에 확답을 드릴 수 없습니다.

Answer 2

안녕하세요. 남궁찬호 세무사입니다.

1. 가족간 분양권 증여는 단순 계산이 어렵습니다. 모든 상황 단순 가정시 증여세 7천만원 예상됩니다.

2. 해당 금액에 대한 내용 검토하여 증여재산가액에서 제외할 여지 검토해야 합니다.

가족간 분양권 증여는 해당 분양권의 프리미엄 상당액을 감정평가받는 것을 권장하며, 세무사와 개별상담하여 의사결정하는 것을 권장합니다.

프리미엄 없이, 임의 프리미엄으로 신고하여 증여세 및 가산세 추징되는 사례 다수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

1. 증여받을 때 시가에서 남은 대출금을 차감한 가액에 대해서 증여세 신고를 합니다. 따라서 증여당시의 대출금 잔액도 알아야 합니다.

2. 불가능합니다. 오히려 어머니께서 증여세 신고를 해야 하는 것이 원칙입니다.

3. 네 맞습니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.