1주택자 인정 관련 문의드립니다

Question

현재 조정지역에 2주택(구입한 거주아파트 1, 증여받은 주택 지분 26%)

비조정지역 1주택(증여) 이렇게 총 3채를 보유하고 있습니다

(결혼전 아내 아파트 구입1, 결혼전 본인 증여받은 주택 2)

증여받은 주택 2채를 다시 어머니에게 증여하고 1주택자가 되고자 합니다

증여받은 주택 모두 건물만 증여하고 토지는 제가 소유 예정입니다

건물 2채를 증여하고 난 후 현재 거주 아파트를 매도하고 새로운 아파트를 매수하려고 하는데

그럴 경우 1주택자로 인정이 되는 것인가요?

(건물을 증여하고 난 후 주택의 부수토지만 가지고 있으면 1주택자가 되는 것인지 궁금합니다)

그리고 이사할 아파트 매수시

①주택담보대출이 나올지?

②기존 아파트 매도시 양도소득세가 중과되는지?(매도아파트 약3억5천)

③취득세가 중과되는 것인 아닌지?(취득아파트 약 8억)

답변 가능하신 분 알려주시면 감사하겠습니다!

문용현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

ㅇ 주택의 부수토지만 보유한다면 주택수에 산입되지 않습니다. 국세청 의견도 이와 동일합니다. 따라서 건물 2채 증여후, 현재 주택을 양도하고 새로운 주택을 취득한다면 1세대 1주택자가 되는 것이 맞습니다. 증여 후, 최종남은1주택을 양도할 경우 양도세는 중과되지 않습니다. 다만, 2주택 증여후 최종 1주택 상태에서 2년 이상을 새롭게 보유하셔야 양도소득세를 비과세 받을 수 있고, 2년 내로 양도한다면 기본세율을 적용받는 것입니다.

ㅇ 취득세는 중과되지 않습니다.

ㅇ 담보대출은 세무와 무관한 질문으로 답변이 곤란합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

윤국녕 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 윤국녕 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

① 에 대해선 제가 잘 모르는 분야이므로 답변하지 않겠습니다.

② 주택의 부수토지이더라도 주택의 소유자와 토지의 소유자가 서로 다른 경우에는 주택의 소유자만이 양도 당시 주택수에 포함되고, 토지 소유자는 포함되지 않습니다. 즉 고객님 같은 경우에는 증여하고 난 뒤에는 말씀하신대로 1주택자에 해당하기 때문에 양도소득세는 중과되지 않습니다.

③ 취득세 중과는 조정대상지역에 있는 주택을 증여하는 경우에만 적용되므로 증여하시는 2개의 주택중 조정 외의 지역 주택은 취득 시 중과되지 않습니다.

한편 조정대상지역에서 주택을 증여하는 경우 증여자가 1세대 1주택에 해당되지 않는 경우에는 수증자는 12%의 중과세율이 적용됩니다. 사례의 경우 증여자이신 고객님이 증여 당시 1세대 1주택자에 해당하지 않으므로 조정지역의 1주택은 수증자가 취득 시 중과세됩니다. 다만 해당 주택의 증여 당시 공시가격이 3억원 미만이면 중과세 되지 않습니다. 주의할 점은 지분으로 가지고 있으셔도 전체주택 공시가격 기준으로 판단하셔야 합니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 주택과 그 부수토지를 동일세대원이 아닌 자가 각각 소유하고 있다면 그 부수토지의 소유자는 주택을 소유한 것으로 보지 않습니다.

2. 담보대출은 세법과 전혀 무관한 것이므로 은행에 문의하시기 바랍니다.

3. 1세대 1주택자로 비과세 받기 위해서는 최종적으로 1주택이 된 시점부터 기산하여 2년 이상 보유한 상태에서 (조정대상지역일 경우 그 보유기간 내 2년 이상 실거주까지) 양도하셔야 비과세 받을 수 있는 것입니다. 요건이 되지 않을 경우 주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.

4. 기존 주택을 모두 처분하시고 무주택자인 상태에서 1주택을 취득하시는 것이거나, 일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 충족하신 상태에서 취득하는 2주택은 중과대상에 해당하지 않습니다.