사촌 명의 분양권 구매 후 전매로 가져올때?

Question

안녕하세요 세무사님, 궁금한 것이있어서 질문 드립니다

비조정지역 분양권을 제가 명의가 없어서 사촌 명의로 사게 됐고 해당 비용은 제가 납부하였습니다.( 3천만원정도)그리고 내년 2월정도 제 명의 사용이 가능해서(다른 부동산 조합원건전매) 제 명의로 다시 매매하여 가져오려고 합니다

이때 비용을 직접 제가 사는걸로 가져와야 문제가 없는걸로 아는데요, 이미 사촌명의로 살때 제가 돈을 입금해서 했기에 다시 전매로 제 명의로 가져오려면 어떤 식으로 해야 증여가 아닌 것으로 볼까요? 차용증을 써서 제가 빌려준 걸로 하고 월 4.6프로 이자를 쳐서 나중에 저한테 전매로 넘길때 이자만 제가 받는 식으로 해야되는걸까요?

그리고 큰돈은 아닌데 3천만원정도..이게 증여명목으로 적발될 확률이 있을까요? 둘다 연봉이 높아서요..;;(세전 1억)

궁금해서 문의드립니다 부디 도움 주시면 정말 감사드리겠습니다!!!

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

우선 분양권의 전매 형태는 특수관계인 간의 부동산 매매로 볼 수 있습니다. 부동산을 가족 간에 매매할 경우 세무서에서 양도가액 대신 시가평가액을 양도가액으로 간주할 수 있으며, 거래가액과 시가의 차이액 전체금액으로 하되 그 차이액이 3억원 이상이거나 시가의 5%이상인 경우에 한하여 적용합니다. 또한 가족 간 부동산 매매거래 가격이 시가의 30% 또는 3억원의 범위를 벗어나면, 거래를 통해 이득을 취한 자에게 증여세가 과세됩니다.

또한 사촌 간에 금전소비대차계약을 하고 원리금을 갚기로 하는 경우 세법에서는 특수관계자 사이에 이자율 4.6%를 적용하여 이자를 지급하여야 합니다. 만약 이자를 지급하는 경우 이자소득세 27.5%(지방세 포함)를 원천징수를 해야 합니다. 하지만 2억1천7백39만1,304원 미만으로 금전을 차입하는 경우 연간 이자가 1천만원 미만이 되기 때문에 차입하셔도 무방합니다. 즉 1년간 이자 1천만원이하의 경우 증여세 과세 대상이 되지 않습니다. (217,391,304원 * 4.6% = 1천만원)

또한 실제 상환내역, 이자지급내역 등이 이체내역 등으로 증명되지 않아 사실관계를 증명할 수 없는 경우에는 세무서에서 증여로 보아 증여세를 과세할 수도 있으니 유의하셔야 하며 그 기준은 세무서의 재량과 실질에 따라 판단하는 것이기 때문에 명확하게 말씀드릴 순 없습니다.