다가구주택 매매가가10억 입니다 양도소득세가 얼마 나올까요

Question

다가구주택을 보유하고 있다매매를 하려고 합니다매도가는12억 입니다양도소득세가 얼마 나올까요?1가구이며 보유기간은 8년입니다보유기간에 따라  세금의 차이가 있는지요?그리고 공동명의인데 한사람명의로 되곳과 차이가 있는지요?

전영혁 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1세대 1주택자의 경우 원칙적으로 해당 1세대가 1주택을 보유한 상태로 1주택을 양도하는 시점에, 그 시점으로부터 직전 2년 간 해당 주택을 1주택자로서 보유하신 상태로 양도하실 경우 비과세가 되는 것입니다. 다만 조정대상지역에 위치한 주택의 경우 그 보유기간 내 2년 이상 실거주도 하셔야 하는 것이고, 이 모든 조건을 모두 충족하더라도 실지거래가액이 9억원을 초과하는 고가주택일 경우 9억원을 초과하는 부분에 대하여는 양도소득세가 과세됩니다. 보유기간과 거주기간에 따라 장기보유특별공제율이 달라지는 것이고, 공동명의시라면 그렇게 발생한 양도차익을 지분비율에 따라 나누어 계산하게 됩니다.

이민기 회계사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이민기 회계사입니다.
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건축물대장에 다가구주택으로 등재된 건물이라 하더라도 세법상으로는 다세대주택으로 간주하는 경우를 특별히 주의해야 한다. 예를 들어보자. 부산 해운대구 소재 상가주택(1층 상가, 2~4층 다가구주택) A동과 B동을 10년 전에 각각 5억 원에 취득한 C 씨와 D 씨는 올해 10억 원에 매도할 계획이다. 두 사람 모두 다른 부동산은 없다. 공부상 용도대로 사용 중인 A동 소유자인 C씨는 건물 전체가 주택으로 간주돼 1세대 1주택 비과세 혜택을 받아 9억 원을 초과하는 부분만 세금을 부담한다. 약 50여만 원(장기보유특별공제 80%, 누진세율적용)이다. 그런데 B동 소유자인 D씨는 1층 상가가 공실로 오래도록 비어있던 터라 2년 전부터 실내를 개조해 건물용도 변경 신고 없이 주택으로 임대를 주고 있는 상황이다. 공부상은 다가구주택이지만 세법상 다세대주택으로 변경(3→4층)됐으므로 한 개 층을 제외한 나머지 3개 층에 대해 세 부담을 져야한다. 해운대구는 조정대상지역이므로 세 부담은 급격히 늘어나 약 1억8200만 원(지방소득세 포함)이나 되는데, 과히 세금폭탄이라 할 수 있다. 따라서, D 씨는 위 상가주택 처분 전에 주택으로 임차한 1층을 공부상 용도인 상가로 원상복구 하는 것을 고민해 봐야 한다. 물론 합리적 판단을 위해 원래 용도대로 복구하는 데 드는 비용 및 임차료 손해액 등과 양도소득세 절감액을 상호 비교하는 것이 우선이다.

다가구주택의 과세방법

취득 시

취득세율은 6억원까지는 1%, 6~9억원까지는 2%, 9억원 초과는 3%가 적용됩니다.

취득세 감면은 적용받을 수 없는데, 단독주택은 취득세 감면대상이 아니기 때문입니다.

보유 시

보유 시에는 재산세와 종부세가 부과될 수 있습니다. 재산세 감면은 공동주택에 한 해 감면이 됩니다. 따라서 다가구주택은 단독주택이므로 감면을 받을 수 없습니다.

임대 시

다가구주택은 임대 시 임대소득세가 과세됩니다. 다만, 다가구주택의 기준시가가 9억 원을 이하인 경우에는 비과세가 됩니다.

양도 시

다가구주택을 양도하는 경우에는 단독주택으로 보게 되므로 이 주택이 비과세 요건을 갖추었다면 비과세를 적용합니다. 만일 양도가액이 9억 원을 초과하는 경우에는 고가주택에 대한 양도차익이 과세됩니다.

임현상 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 임현상세무사입니다.
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양도소득세 계산을 위해서는 매매가액 보유기간 소유지분율 취득가액 등 여러가지 자료가 필요합니다.

질문자님의 질문사항에 다가구주택 취득가액과 소유지분율 등이 빠져있어 대략적인 양도소득세 계산이 불가능합니다.

향후 자료를 보완하여 알려주시면 계산 가능할것 같습니다.

감사합니다.