전세 갱신권 사용 후 특약 내용 관련

Question

안녕하세요.

우선 저는 임차인 입니다.

<현재 상황>

1.임대인에게 전세 갱신을 6개월만 연락해줄것을 요구

2.임대인측에서 무조건 2년 연장 요구

3.그럼 2년 연장 후 중도퇴거로 진행 예정을 통보

4.임대인측은 최초계약서 특약에 중도퇴거시 중개비 및 새로운 임차인에 대한 부담은 임차인이 진다는 특약이 있으니 갱신권 사용 후 중도퇴거 시에도 임차인 부담이라 주장

인 상황인데, 임대차3법에 의거하면 갱신권 사용시 위 특약은 무효처리가 되는것으로 아는데 맞나요?

*쟁점: 갱신권 사용 후에도 최초계약서에 명시된 ‘중도퇴거시 중개비 및 새로운 임차인에 대해 부담’ 특약이 유효한건지 문의드립니다.

인터넷에 찾아보면 갱신권 사용후엔 임차인에게 불리한 특약은 무효라고 확인되는데 담당하는 부동산에서는 특약이 유효하다고 주장해서요.

도움 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

주택임대차 보호법을 살펴보시면
https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A3%BC%ED%83%9D%EC%9E%84%EB%8C%80%EC%B0%A8%EB%B3%B4%ED%98%B8%EB%B2%95

묵시적 갱신, 갱신 청구에 의한 계약 구분없이 계약기간은 2년이지만 임차인의 요구로 언제든 해지 가능하며,

해지의 효력은 통지후 3개월후에 발생합니다.

(제6조 1~3)

이 법에 약정된 사항에 반하는 것으로 임차인에게 불리한 것은 무효인 강행 규정입니다 .

(제10조)

다만 계약 해지시 효력이 발생하는 3개월 보다 빠르게 새 임차인으로 부터 보증금을 순환 환불받기 위해서(특히 현실적으로 임대인이 보증금을 환불할 사정이 안되는 경우) 임차인이 원할한 이사를 목적으로 임대인 대신 수수료를 부담하는 경우가 없는 것은 아닙니다

이상 참고가 되셨기를 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.

최초 임대차계약서에 중도 퇴거시에 부동산수수료를 임차인이 부담하는 것은 명시하지 않아도 당연한 것입니다. 그러나 계약갱신요구권을 임차인이 사용하면 임차인은 언제든지 나갈수 있으므로 2년이 아닌 중도퇴거시에도 임대인이 부담합니다. 임대인이 잘못알고 있는 것입니다.