부동산 계약금 반환문제에 대해 모르겠어 질문드립니다

Question

얼마전 토지 매매로 부동산 계약을 했습니다.
저는 매도인이고 지금 매수인이 계약파기로 계약금 반환을 요구하는 상황입니다.
토지 추가 매입과정에서 매수인이 다른 한필지의 땅을 분할하여 추가구입하려고 하였고 중개업자는 시청에서 분할 여부를 확인하였는데 가능하다고 답을 받았다며 기존 한필지 외에 바로옆 필지를 추가 계약 하기로 했습니다.
그다음날 저는 사무실을 찾아 계약금을 이체로 지급 받았으니 분할 신청을 하자고 하였고 시청에 업무를 보러간 중개업자의 돌아온 답은 시청직원 부주의로 그 토지가 분할 불가하다는 답변을 받았습니다.
매수인은 추가 구매할수 있는 땅이 분할이 되지않는다는 말을 전해듣고 기존 한필지도 계약 하지 않겠다며 부동산 측에 계약파기를 말했다고 하네요.
부동산에서는 없던일로 하자며 자기들 과실은 인정하지 않고 저에게 계약금 반환을 해달라 하는데 어이가 없네요.
자세히 알아보지도 않고 매수 매도인에게 분할가능하다고 계약을 하게 하였는데 손해배상 청구를 하고싶어요.
어떤방법이 있는지 답변부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

문제의 본질은, 토지 추가구입에 관하여 토지의 분할이 불가하면 계약을 취소한다거나 무효로 한다는 조항이 있다면 그에 따라야 할 것으로 사료됩니다. 구두로 거론 합의한 사항은 증거능력이 있으면 유효하다고 보아야 합니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 질문의 내용상 법리적인 해석의 차이가 있을 수 있어 답변과 다를 수 있습니다.

계약해지의 경우 최초의 매수인의 의도를 서로 알고 있었고 목적대상물에 인수가 어려운점을 봤을 때, 착오로 인한 계약취소에 해당할 수 있기에 취소에 따른 계약금반환은 해야할것으로 보입니다. 그리고 손해배상청구는 상대방에 의무이행 위반에 따른 직,간접손해가 발생되었을 때 이를 청구하는 것인데 계약금 배액에 해당하는 부분을 손해로 산정하기는 어려울 수 있다는 점과 중개인은 최초 구청에 문의한 점을 봤을 때 중개사고로 보기도 어려워 보입니다.

Answer 3

안녕하세요. 박병윤 공인중개사입니다.

정리를 하자면,
1. 1필지를 우선 계약
2. 이후 다른 1필지 분할해서 사기로 결정 후 계약하기로함
3. 해당필지 분할분가로 계약하지 않음
4. 매수인 최초 1필지 계약취소하고 계약금 돌려달라고함.

제일 최초에 1필지+1필지분할 이렇게 사기로 협의하고 첫번째 1필지 계약을 한거면...계약을 해주셔야 될것으로 보입니다.

각각, 별건으로 들어왔던거라면 첫번째 계약금은 안돌려주셔도 되겠습니다.

Answer 4

안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.

결론은 매도인은 계약금 반환할 필요 없습니다.

이건 중간에 중개사들의 문제입니다.

매수인은 중개사에게 계약금 청구하든 서로 이야기해야합니다.

선 그으시길 바랍니다.

매도자가 거짓말한건 없기 때문에 책임 없습니다.

Answer 5

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

참 어처구니 없는 상황이네요. 일단 매수인이 다른 한필지를 추가로 매입하던 말던 그것은 매도인이 생각할 부분은 아닙니다.

즉 매도인 과실로 인해서 매매계약을 파기를 주장하고 그게 맞다면 돌려주는것이 당연하다고 봅니다만

이같은 경우는 매도인의 과실이 없습니다. 매수인이 시청공무원에게 손해배상청구를 하던 중개사한테 하던 그것은 그쪽일이지

매도인이 개입되어서는 안됩니다. 이답변이 도움이 되길 바랍니다.

Answer 6

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

판례에서 계약금지급 시기에 정식계약서가 작성되지 않았다하더라도 당시 매매계약의 중요한 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고, 중도금이나 잔금의 지급 방법에 관한 합의가 있었다면 계약은 성립한다고 설명했습니다. 매매대상(토지)의 매매대금, 잔금일자 등 협의한 경우라면 매매계약이 성립한 것으로 봅니다. 매도인, 매수인이 계약금반환에 대한 약정을 했다면 일방의 계약취소로 계약금을 반환해야 합니다. 약정이 없고, 앞의 내용대로 매매계약의 중요한 사항을 인지하고 있었다면 매도인이 취소할 경우 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기해야 합니다.

부동산의 중개를 하는 중 잘못이 있는 것응로 보이지만 정확한 책임유무와 손해배상은 소송을 통해 알 수 있습니다. 소송은 상당한 시간이 소요되기에 최대한 대화로 원만하게 해결하기 바랍니다.