아파트 분양 과대광고 또는 허위광고로 인한 피해

Question

우리나라는 아파트 분양시 선분양 후입주가 대부분입니다.실제로 모델하우스에서 보고 듣는 거와 완료된 아파트와는 사뭇 다른 경우가 많은 듯 합니다.

예를 들자면 주변에 대형마트 입주가 확정되지도 않은 사안을 분양시 설명할 때는 마치 아파트 주변에 거의 확정적으로 곧 들어 올것 처럼 설명을 한다거나 주변 선호시설을 최대한 과대포장하여 광고를 합니다.

그리고 아파트 마감재도 모델하우스에서 보는 마감재보다 실재 입주했을 때의 마감재가 미묘하게 다른 느낌이 듭니다. 실재로 알고보면 마감재의 경우 한단계 질이 낮은 마감재를 사용하는 경우도 비일비재 하다는 사례들이 있는 것 같구요.

이와 같이 광고와 사실이 다른 경우를 이유로 분양계약을 추소할 수는 없는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하십니까

월드클래스 법률사무소 이승환 대표변호사입니다.

우선 참고할 만한 하급심 판결을 소개하면,

청주지방법원 2010. 5. 26 선고 2009가합1075 판결

[1]상가 분양계약 체결과정에서 해외유명브랜드 매장 입점에 관한 과장 광고,임대수익보장 확약 및 임대보증금으로 중도금을 대체해 주기로 한 점 등을 인정할 수 있으나, 이러한 사정은 청약의 유인에 불과할 뿐 분양계약의 내용이 된다고 할 수 없고,위 신축 상가건물의 설계변경 등으로 인한 상가 수의 증가 등이 분양계약의 체결 여부에 영향을 미칠 만큼 분양계약의 중요한 부분에 해당한다고 할 수 없으므로,위와 같은 사정들을 이유로 한 분양계약 해제를 인정할 수 없고,한편 위와 같은 사정들이 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지함으로써 사회적으로 용인될 수 있는 상술의 정도를 넘는 기망행위에 해당한다거나 그로 인하여 수분양자들이 계약의 중요한 부분에 대하여 착오를 일으켰다고 볼 수도 없으므로 기망 또는 착오를 이유로 위 분양계약을 취소할 수 없다고 본 사례.

[2]분양받은 상가에 존재하는 기둥의 위치와 면적에 비추어 볼 때 기둥이 시야를 차단할 뿐 아니라 고객과 영업주의 동선에 중대한 제한을 초래하는 경우,그와 같은 기둥이 존재한다는 사실은 분양계약 체결에 중대한 영향을 줄 수 있는 사정으로서 분양자는 계약체결과정에 있는 수분양자들에게 적절한 시기에 정확하고 충분한 정보를 제공하고 이에 관하여 설명할 의무가 있는데,분양자가 이에 관하여 설명 또는 고지하지 아니하여 수분양자들이 당초에 분양계약을 통하여 계획했던 본래의 목적을 달성할 수 없게 되었다면 이를 이유로 위 상가에 관한 분양계약을 해제할 수 있다고 본 사례.

따라서 구체적인 광고의 내용에 따라 판단하여야 하는데, 대형 마트의 입점이나 마감재가 일부 잘이 낮은 정도로는 분양 계약의 전체를 해제하거나 착오 또는 사기로 취소하는 것은 쉽지 않을 수 있습니다(다만 계약의 형태 등을 명확히 보아야 더 정확한 판단이 가능합니다).

다만 해제나 취소가 되지 않을 수 있는 것이고, 분양계약의 체결과정에서 발생한 부수적인 의무를 위반한 불법행위에 기한 손해가 발생시 손해배상 청구는 가능합니다.

더불어

표시·광고의 공정화에 관한 법률 제3조(부당한 표시ㆍ광고 행위의 금지)

① 사업자등은 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시·광고 행위로서 공정한 거래질서를 해칠 우려가 있는 다음 각 호의 행위를 하거나 다른 사업자등으로 하여금 하게 하여서는 아니 된다.
1. 거짓·과장의 표시·광고
2. 기만적인 표시·광고
3. 부당하게 비교하는 표시·광고
4. 비방적인 표시·광고
② 제1항 각 호의 행위의 구체적인 내용은 대통령령으로 정한다.

제10조손해배상책임)

① 사업자등은 제3조 제1항을 위반하여 부당한 표시·광고 행위를 함으로써 피해를 입은 자가 있는 경우에는 그 피해자에 대하여 손해배상의 책임을 진다.
② 제1항에 따라 손해배상의 책임을 지는 사업자등은 고의 또는 과실이 없음을 들어 그 피해자에 대한 책임을 면할 수 없다.

위 규정도 참고하시면 좋을 듯 합니다.

감사합니다.