근저당권 있는 집 전세 계약 하려고 합니다.

Question

전세 계약을 하려고 하는데 지금 근저당권이 있습니다.

부동산에서 특약으로 1순위 전세권설정을 가입 조건으로 한다는 내용을 넣어 계약을 하자고 하는데 이 말이 먼저 있는 근저당권을 말소 한다는 말인가요??

근저당권 말소나 전세금으로 근저당권을 갚는다는 특약이 없어도 괜찮은걸까요??

Answer 1

안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.

계약 체결시 두루뭉실하게 넘어가지 말고 명확하게 짚고 기재하셔야 하겠습니다.

근저당 말소 조건의 계약임을 정확하게 남기시고, 언제까지 근저당 말소한다.라는 취지의 특약을 남겨 놓으심이 좋겠습니다.

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 선순위 근저당이 있는 경우 전세계약을 체결한다면 잔금일자에 반드시 말소되는 조건을 반영시켜야 하고 잔금시 이를 확인해야 합니다. 특약이 없다면 임대인에게 말소를 강요할 수가 없습니다.

Answer 3

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.

ㅡ근저당이 설정된 상태에서 전세권을 1번 순위로 하겠다는 사실은현재 근저당이 설정된 상태에서는 2순위를 의미합니다

그렇지 않으면 계약전 근저당권을 말소시킨 다음 전세권 설정을 승락하여 1순위로 하겠다 뜻인지? 당사자에게 문의하셔야 하지요

결론은 계약 당일 등기부를 열람하시서

근저당 관계가 말소되지 않은 상태에서 전세권을 설정한다면 전세권은 2번 순위라는 사실은 명백합니다

본인 전세권을 1번 순위를 희망하시려거든 계약 당일 근저당권이 등기부상에서 말소된 여부를 확인한 후 전세권을 설정하셔야 됩니다

Answer 4

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

1순위로 전세권설정 한다라는 내용은 1순위 근저당권을 말소한다고 해석 됩니다만. 확실한것이 좋기 때문에 해당 임대차목적물의 근저당권을 모두 말소하고 임차인의 전세권,임차권을 1순위로 한다라고 기재하시길 바랍니다.

Answer 5

안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.

질문자님과 같은 세입자의 잔금 보증금으로 선순위 근저당권을 상환하고 말소하는 계약이라면 전세권 설정 등의 행위가 필요하지 않습니다.

그런데 1순위 전세권 설정이라는 단어가 고민이 됩니다. 등기부등본상 을구의 아무런 기재 사항이 없을 때 1순위 라는 말을 쓰는데 1순위로 전세권을 설정해야 하는 이유를 들으셔야 합니다. (근저당권이 선순위로 있다면 1순위 전세권설정이 아니게 되며, 혹여 전세권을 1순위로 한다면 그렇게 해야하는 충분한 이유가 있을 것입니다)

질문자님이 고민하시는 근저당권 말소 등의 내용보다 더 주의를 기울이셔야 하는 부분은 1순위 전세권 설정 이유입니다.

자세한 내용을 알지 못하는 상황에서 섣부른 답변을 드리지 않음에 양해 부탁드리며 1순위 전세권에 대한 이유를 꼭 들어보시고 판단 하시길 바랍니다.