집값하락으로 인한 한도 축소 시, 대환대출이 가능 여부

Question

7억에 40년만기 대출로 ltv70%로 매수한집이 6억이 되었습니다.

30년만기 대출로 바뀌면서, 이 주택을 담보로 빌릴수 있는 한도가 줄었습니다.

빚이 4억 6천이 남았는데 대환대출은 4억 3천만 가능하다고 하네요.

기존 담보대출 3천만원만 남겨두고, 신규대환대출로 4억 3천을 전환하는게 가능한가요?

차액분을 상환해야 대환대출이 허용되나요?

갈아타면 크게 이비부담이 줄어드는데 난감합니다. DSR로만 보면 5천만원 더 빌릴 수 있는 상황인데, 어떻게 대응하면 좋을지 귀중한 지식 나눠주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 배현홍 경제전문가입니다.

답변부터 말씀드리면, 기존 담보대출 3천만원을 남겨두고 4억 3천만원만 대환하는 것은 불가능하며, 차액 3천만원을 상환해야만 대환대출이 가능합니다.

대환대출의 기본 원칙은 기존 대출 전액을 새로운 대출로 상환하는 것입니다. 부분 대환이 불가능한 핵심 이유는 담보권 설정의 복잡성 때문입니다. 동일한 부동산에 두 개의 근저당권이 설정되면 선순위와 후순위 문제가 발생하는데, 기존 대출기관은 3천만원에 대해 후순위 담보권을 수용할 가능성이 매우 낮으며, 신규 대출기관도 선순위 담보권이 있는 상황에서 대환대출을 승인하기 어려워하는 구조라는것을 직시하셔야합니다.

현실적으로 해결하기 위한 방안으로는 금리 인하 요구권 행사를 통해 현재 대출의 금리를 낮춰달라고 요청할 수 있습니다. 타 기관의 대환대출 조건을 제시하며 협상 카드로 활용하면 효과적입니다. 대출 조건 변경 요청도 가능합니다. 상환기간 연장, 거치기간 부여, 혼합금리나 고정금리로의 전환 등을 통해 월 상환 부담을 줄일 수 있습니다. 또다른 방법으로는 현재 가능한 범위에서 1-2천만원 정도를 중간 상환하여 LTV를 개선하고, 이를 바탕으로 대환대출 한도 증가 가능성을 모색합니다. 완전한 해결책은 아니지만 부담을 줄일 수 있는 방법이 있고 아니면 추가 담보를 제공하는것도 방법입니다.

Answer 2

안녕하세요. 인태성 경제전문가입니다.

질문해주신 대환 대출이 가능한가에 대한 내용입니다.

예, 기존의 대출을 남기고 가능한 부분만 조기 상환하시면

되는 것으로 보여집니다.