월세 재계약 계약서 작성과 관련한 문의드립니다.
안녕하세요.
월세 계약의 만기를 앞두고
임대인과 협의하여 계약을 연장하기로 했습니다.
계약갱신권 청구하여 갱신하되, 보증금은 일부 감액하고 월세는 일부 증액하여 5% 이내로 인상한 금액으로 협의했으며, 직거래로 직접 계약서 작성하여 갱신하고자 합니다.
현재 계약서를 작성해보고 있는데요.
최대한 기존 계약서의 양식과 문구 등을 유지하며 새로 계약서를 작성중인데 궁금한 사항이 몇 개 있습니다.
1. 계약금 및 중도금 지급 시기
- 최초 계약시엔 저 해당 항목 금액 및 일자가 있지만, 연장시엔 불필요한 항목인데 굳이 넣지 않아도 될까요?
2. 계약기간
- 기존 계약의 만료일 부터 시작인지, 만료일 익일부터 시작인지요?
3. 보증금 감액분
- 보증금 일부 감액분에 대한 환급(?) 금액 및 일자도 넣나요? 넣는다면 어디에 넣나요? 보증금 및 월세 명시된 영역에 별도 공간을 만들어 거기 넣나요? 아니면 특약사항 영역에 넣나요?
4. 보증금 및 월세
- 보증금 및 월세 적는 란에는 기존 보증금 및 월세를 적고, 특약사항에 변경된 보증금 및 월세를 적나요? 아니면 애초에 변경된 보증금 및 월세를 적고, 특약사항에 기존 계약의 정보(보증금, 월세, 계약기간 등)을 적나요?
5. 보증금을 감액하지만 월세는 증액하여 계약을 갱신하는 케이스인데, 동사무소 가서 임대차계약신고(?)를 해야하나요?
6. 확정일자도 새로 받아야 하나요? 동사무소가서 임대차계약신고를 하면 확정일자도 새로 받아지는건가요?
7. 직거래로 재계약 시 주의해야할 사항이 있을까요?
두서없이 질문드려 죄송합니다.
그리고 기타 주의해야하는 사항이 있다면 알려주시기 바랍니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
임대차 재계약은 기존 계약의 연속이지만, 금액 변경·기간 갱신이 있는 만큼 새로운 계약서 형식으로 작성하는 것이 안전합니다. 계약금·중도금 조항은 제외 가능하며, 기간은 기존 만료일 다음날부터로 기재하는 것이 일반적입니다. 보증금 감액, 월세 변경은 특약에 명확히 기재해야 분쟁 예방에 도움이 됩니다. 임대차신고 및 확정일자는 변경 시 다시 진행하는 것이 안전한 방식입니다.법리 검토
임대차 재계약은 실질적으로 새로운 계약으로 평가되므로, 보증금·월세가 변경되었다면 신고 의무가 발생합니다. 확정일자도 변경된 계약서를 기준으로 다시 부여받아야 우선변제권이 유지됩니다. 보증금 감액은 반환의무가 발생하므로 지급일·방법을 특약에 기재하는 것이 법적 안정성이 높습니다.수사 또는 재판 대응 전략
서면 작성 시 기존 계약의 잔존 조항을 유지하되, 금액·기간 변경은 명시적으로 기재해야 분쟁 시 입증력이 확보됩니다. 보증금 반환은 계좌이체로 남기고 일자·금액을 계약서 내 특약에 기재합니다. 임대차신고를 할 때 임대인 서명과 동일 계약서를 제출하면 확정일자도 함께 처리됩니다.추가 조치 또는 유의사항
직거래 갱신의 경우 구두 합의는 금지하고 모든 변경 사항을 특약으로 남기는 것이 중요합니다. 보증금 감액으로 확정일자 우선순위가 바뀌는지 여부도 고려해야 하며, 관리비·원상복구 조항도 기존대로 유지하는 것이 안전합니다. 임대인과의 금전 정산은 반드시 이체증빙을 남기십시오.