전세 계약할 때 주의점에 대해서 알려 주세요

Question

안녕하세요?전세계약을 하려고 알아보고 있는데 혹시 전세 계약을 할 때 주의해야 될 계약서상에 부분이 있는지 궁금하고좋은 팁 있으면 알려 주세요.어떤 특약을 넣는게 혹은 빼는게 좋은지 등등 부탁드립니다

곽대영 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.전세사기는 대체로 두가지 형태입니다.소유주나 권리를 변동시켜 대놓고 사기를 치자고 마음 먹은 유형과 불가피하게 부동산경기가 안좋아져서 전세가보다 매매가가 낮아지는 역전세가 되어 보증금을 돌려줄 수 없는 형태가 있습니다.전자는 계약시 등기부와 신분증을 통해 소유주 확인을 잘 하시고, 전입당일까지 소유주변경이나 근저당등의 등기상 권리 변동이 없을것에 대한 특약정도를 쓰시면 일이 터져도 대처는 가능합니다.후자는 일명 깡통전세로 가급적이면 매매가에 근접한 전세는 계약하지 마시고, 보증보험에 가입 가능한 집을 위주로 계약하시는것이 좋습니다.물론 위의 내용들을 따지다보면 계약집이 현저히 적어지는 문제도 있겠으나, 적어도 전세사기는 어느정도 예방 가능합니다.또한 부동산을 통해서 집을 알아보실때는 광고를 보고 집을 보러 가시더라도 그 지역 주변 부동산을 이용하시는것이 좋습니다.멀리 있는 부동산(차로 30분이상거리)에서도 광고를 많이 하기는 하나 그런 부동산들은 일명 컨설팅 부동산으로 활동하는 부동산이 많고, 아니더라도 시세에 대한 안내 측면에서 주변 부동산에 비해 좀 떨어지는 면이 있습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약전, 가고싶은 지역의 아파트 빌라의 시세를 확인하시고 이는 네이버검색으로도 가능하고 직접 중개시무소를 돌아다녀도 됩니다.특히 시세보다 너무싸게 나온 매물은 피하시는게 좋습니다.전세계약시공인중개사를 통해 계약할 경우라면대부분  권리관계등 기본적인 사항등은 설명을 하시니 잘 들으시면 되고 개인적으로 계약서상 특약등은 본인에게 즉 임차인에게 불리한 점은 없는지 한번씩 꼼꼼하게 보시기바랍니다.등기부등본은 위에 중개사가 확인해주니 본인은 꼭 등기부 갑구의 소유자가 계약하는 당사자가 맞는지 한번더 확인해보시는 정도라면 크게 문제없을듯 합니다그리고 보증보험가입은 되도록 하시기바랍니다

강태호 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.전세계약을 하실때 전입신고 효력이 발생하기 전에집주인이 저당권을 설정하여 전세권이 후순위로 밀려나는 경우가 흔히 있습니다.이럴 경우를 대비해  "전입신고의 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지 계약 당시 상태로 유지한다" 라는 특약 사항을 기재하면 이러한 피해를 줄일 수 있습니다.그 외에 전세사기를 방지하기 위한 10가지 체크 항목들을 알려드리겠습니다.1. 등기부부본을 직접 발급 받아서 반드시 내용 확인 (집주인 인적사항, 근저당 설정/압류 등 확인)2. 신분증 진위 확인 및 실소유권자와 직접 만나서 계약하기3. 전입신고 및 확정일자 받기4. 전세금 반환 보증보험 가입하기5. 공인중개사 신분 조회 (국가공간정보포탈에서 조회)6. 근저당 금액이 매매가의 20% 초과시 계약하지 않기7. 계약 전 건축물대장을 확인하여 불법적인 용도변경이 있는지 확인하기8. 전입신고나 확정일자 미뤄달라고 요구할 시 의심하기 (집주인이 확정일자 전에 근저당을 설정할 수 있음)9. 전세대출이 안된다고 해도 대출이 나오는 건물인지 확인해보기10. 주변 전세시세말고 매매시세도 꼭 같이 확인하기 (깡통전세 사기 방지)

정호욱 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 정호욱 공인중개사입니다.지금은부동산 하락기입니다.얼마전 기사에 깡통전세 우려 집값의 80%로 전세 빨간불입니다.먼저 집값시세부터 (국토교통부실거래가)알아보세요.만약 요구하는 금액이 집값의 80%로 정도라면 요구에응하지말고60-70%로대로 가격조정 요구하세요.전세가격이 위조건을 충족하다면 괜찮다고 생각합니다.계약할 때 확인해야 할 것들계약하러 온 사람이 집주인이 맞는지 확인하기입금할 때 주의사항 임대인(집주인) 본인 명의 계좌로 보증금 입금해야 안전계약할때 중도금지급전 잔금 전에 등기부등본 근저당 다시 확인하기잔금 후, 바로 전입신고 확정일자 받기특히 다가구 주의사항 사기꾼들이 월세로 입주한후 집주인신분증 복사본을 받아이를 토대로 위조 신분증 만들어 은행계좌까지 만드는경우도 있으니계약하기 1시간전 공인중개사를 통해 재산세영수증등 세금관련영수증을 요구위조할 시간을 주지않게 하기위함입니다.