기준시가 9억 넘으면 비과세적용 어렵나요?

Question

안녕하세요.

부모님께서 20년간 살고계시던 아파트를 1~2년 내에 처분하시고 외곽으로 이사가실 계획이십니다.

아파트 기준시가 가격이 최근에 9억원을 넘었다고 불만이시던데요. 9억원 초과하면 비과세 적용이 안되나요?

40평정도 되구요, 정확히는 모르지만 시세는 13억정도 나올거에요.

(+ 위에 아파트와는 별개로,,최근까지 임대투자용으로 2주택이셨는데 해당 주택을 처분했어요. 그건 상관없겠죠? 지금은 1주택이니깐요.)

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

 결론부터 얘기하자면 사건의 아파트는 세법상 '고가주택'에 해당될 것으로 보이고 (소득세법 시행령 제156조 제1항) 1세대 1주택 비과세 적용이 없는 것은 맞지만, 양도차익(쉽게말하면 아파트를 팔고 받은 돈-아파트를 살 때의 가격)의 9억 초과분에 대해서만 양도소득세가 과세되는 것입니다.

  원칙적으로는 1세대 1주택자가 주택을 양도할 때 양도가액이 9억원을 넘지 않으면 양도소득세를 낼 필요는 없습니다. 그러나 양도가액이 9억원이 넘는 고가주택이라면 그 양도차익 중 9억원 초과분에 대해서는 양도세를 내야합니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이영우회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

(1) 공시지가가 아닌 실지거래가액이 9억원을 초과한 경우 고가주택으로 구분합니다. 또한 9억원을 초과한 부분에 대하여 1세대1주택 비과세요건을 적용하지 않는 것이며, 9억원을 초과한 부분에 대하여 기본공제 250만원 및 장기보유특별공제 80%를 적용할 수 있을 것입니다.

(2) 문의하신 내용상 기존에 처분한 주택은 고려하지 않아도 무방할 것으로 판단됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 채지선 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

양도세 비과세적용 가능여부를 물어보시는 것 같아요,

일단 양도세의 경우 1세대 1주택은 비과세이나 기준시가가 아닌 양도가액(실거래가액)이 9억원 이상인 경우에 고가주택에 해당하여 비과세 적용이 불가능합니다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1세대 1주택일 경우, 기본적으로 주택에 대한 양도소득세가 비과세 됩니다.

하지만 양도 실거래가 기준으로 양도가액이 9억이 넘으면 9억 초과분의 비율에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다. 기준시가 기준은 아닙니다. 양도가액이 13억이라면 전체양도소득세에서 9억을 초과한 비율인 4/13만큼 양도소득세가 과세되는 것입니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.