가족간 형님명의로 된 주거용 오피스텔을 아버지계 양도를 하려고 합니다.
주소는 : 인천광역시 부평구 동수로 4 (인천광역시 부평구 부평동 756-87)
★★★궁금한사항★★★
가족간 형님명의로 된 주거용 오피스텔을 아버지계 양도를 하려고 합니다.
1.현재 은행대출 1억8천정도가 있는데 아버지가 양도를 받을때 그 대출까지 떠안고 양도가 가능한건지?
2.양도할때 저희 아버지가 53개월(53,000,000)동안 매월 형님 명의 계좌로 1백만원씩을 집값으로 입금을 하였는데 그게 집값으로 인정이 되는건지?
3.매매금액을 최대한 적게 해서 취등록세를 저렴히 납부를 하고싶은데 얼마가 적정한 선일지?
4. 예를들어 2억5천에 매매를 진행했을 시 아버지가 은행부채 1억8천을 뺀 금액 7천만원만 형 계좌로 입금을 하면 거래가 성사가 되는건지?
5.만약 4번이 가능하다면 7천만원중 아버지가 형에게 매월 준 금액 53개월(53,000,000)을 뺀 17,000,000원만 입금을 하면 되는건지?
6.위의 금액으로 했을 시 양도세,취등록세는 대략 얼마가 나올지?
7.해당사항으로 진행을 할 시 서류는 머가 필요한지?
가 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
증여를 기준으로 설명드립니다.
1.현재 은행대출 1억8천정도가 있는데 아버지가 양도를 받을때 그 대출까지 떠안고 양도가 가능한건지?
-> 네, 가능하고 이런 경우를 부담부증여라고 합니다. 대출승계의 따른 세부적인 부분은 대출실행은행을 통해 절차등을 확인하시면 됩니다.
2.양도할때 저희 아버지가 53개월(53,000,000)동안 매월 형님 명의 계좌로 1백만원씩을 집값으로 입금을 하였는데 그게 집값으로 인정이 되는건지?
-> 증여라고 하면 사실상 무상증여가 됩니다. 2와같은 경우는 매매일때 이를 주택구매자금으로 인정할것인지에 대한 부분인데, 53개월동안 지급한 월 100만원은 실제 계약이전이기 떄문에 주택구매자금으로 인정될지는 알수 없습니다. 다만 해당 부분도 정확히는 주택증여와 별개로 아버지가 형님에게 현금증여를 한 것으로 추정될수 있어 증여관련 문제가 될수 있습니다.
3.매매금액을 최대한 적게 해서 취등록세를 저렴히 납부를 하고싶은데 얼마가 적정한 선일지?
-> 매매로 하실 경우 유상취득이 되므로 주택가격에 따른 1~3%내 취득세율이 적용됩니다. 거기에 지방교육세나 농특세가 포함될수 있습니다.
4. 예를들어 2억5천에 매매를 진행했을 시 아버지가 은행부채 1억8천을 뺀 금액 7천만원만 형 계좌로 입금을 하면 거래가 성사가 되는건지?
-> 매매로 하시면 질문처럼 하시는게 아닌 온전히 2억5천을 아버지가 형님에게 지급하고, 해당 자금을 받아 기존근저당을 상환하고 말소하는 과정으로 진행하셔야 합니다. 증여와 매매를 혼동하여 생각하시는데, 증여시에는 대출을 포함한 부담부증여가 되는 것이기에 자금에 대한 이동이 필요없는 것이고, 매매의 경우 일반인과 같이 거래대금을 받아 기존대출을 상환하여야 하기에 거래금액 전체의 자금이동흐름의 입증이 필요합니다.
5.만약 4번이 가능하다면 7천만원중 아버지가 형에게 매월 준 금액 53개월(53,000,000)을 뺀 17,000,000원만 입금을 하면 되는건지?
-> 가족간 거래는 원칙적으로 증여로 추정하기 떄문에 일반매매등으로 인정받으시려면 정확한 자금흐름에 대한 입증이 필요합니다, 질문자님 편의에 따라 어떤것을 끼워맞추는 것은 오히려 주택증여 및 현금증여까지 포함되어 자칫 세금부담이 더 커질수 있습니다. 그러므로 세무사등을 통해 조언을 받으시는게 좋을듯 보입니다.
6.위의 금액으로 했을 시 양도세,취등록세는 대략 얼마가 나올지?
-> 말했지만 전제자체가 가능여부를 판단할수 없기에 양도세, 취득세는 알수 없습니다. 증여로 하면 증여세가 나오는대신 양도세는 나오지 않을것이고, 일반매매라면 매도자는 최초 취득가격과 매매가격에 따른 양도차익이 있다면 양도소득세, 그리고 매수자에서는 취득세가 나올수 있습니다.
1.현재 은행대출 1억8천정도가 있는데 아버지가 양도를 받을때 그 대출까지 떠안고 양도가 가능한건지? ==> 가능합니다.
2.양도할때 저희 아버지가 53개월(53,000,000)동안 매월 형님 명의 계좌로 1백만원씩을 집값으로 입금을 하였는데 그게 집값으로 인정이 되는건지? ==> 입금 내역이 있다면 인정받을 수가 있습니다.
3.매매금액을 최대한 적게 해서 취등록세를 저렴히 납부를 하고싶은데 얼마가 적정한 선일지? ==> 우선적으로 주변 시세를 고려하여 거래신고를 하시되 매매대금 등을 맞추어야 합니다.
4. 예를들어 2억5천에 매매를 진행했을 시 아버지가 은행부채 1억8천을 뺀 금액 7천만원만 형 계좌로 입금을 하면 거래가 성사가 되는건지?
==> 전체 거래금액을 25,000으로 정리를 한 후 나머지 사항은 금전정리가 필요합니다.
5.만약 4번이 가능하다면 7천만원중 아버지가 형에게 매월 준 금액 53개월(53,000,000)을 뺀 17,000,000원만 입금을 하면 되는건지?==> 가능합니다.
6.위의 금액으로 했을 시 양도세,취등록세는 대략 얼마가 나올지?==> 각자 공제받는 비용이 상이한 만큼 관련자료를 정리한 후 주변 세무사와 상담을 받아 보시기 바랍니다.
7.해당사항으로 진행을 할 시 서류는 머가 필요한지?
가 궁금합니다==> 매매계약을 진행하는데는 서류를 필요하지 않지만 취득자금을 소명하는 경우 관련 자료 정리가 필요합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
대출 승계는 은행의 승인 필수적입니다. 53개월의 송금분을 매매대금으로 인정받기 위해서는 계약서에 명시하시고 계좌이체 내역을 보관하시기 바랍니다. 매매는 시가의 70% 이상 3억원 이내 저가 거래를 지키면 세금 리스트를 줄일 수 있으며 양도세와 취득세는 대략 1천 만원 정도 예상이 됩니다. 구체적인 세부사항은 세무사님과 상담을 해보신다면 도움이 되실 거 같습니다