계약시 소유의 효력이 발생하는 시점이 언제인가요?
집을 사거나 할때 "계약금, 중도금, 잔금"을 주고 받는데요~여기서 소유권이 발생하는 시점이 중도금 부터 인가요? 아니면 잔금을 줄때 부터 발생이 되는건가요?
여기에 관해서 자세히 알려주셨으면 합니다~
안녕하세요.
우리가 흔히 말하는 소유권은 처분등을 할 수 있는 물권입니다. 물권은 채권과 다르게 누구에게도 대항할 수 있는 절대적 권리로서, 부동산은 등기를 통해 공시하도록 되어 있습니다. 따라서 등기를 통해 소유권 취득/이전 등을 하였다면 소유권을 효력 발생 요건을 갖추었다고 할 것입니다.
다만, 질문자님께서 질문하신 것을 유추하면,
일반 부동산 계약시 계약금, 중도금,잔금을 나누어 볼때 매수인입장에서 소유권을 언제 넘겨 받는냐 가 궁금하신 것 같습니다.
일반적인 계약을 가정하면 잔금을 주는 동시에 매도인은 등기이전을 해줍니다. 따라서 잔금 지급시라고 생각하시면 좋을 것 같습니다.
추가로, 잔금과 동시에 매도인이 등기이전을 하는 것은 일반적으로 매매의 효력은 계약의 의사를 표시하여 서로 의견이 맞아 떨어지는 동시에 (계약금 지급) 효력이 발생하며, 중도금 잔금등은 계약이행의무 이행을 하면서 최종 (매수인은 소유권을 넘겨받고, 매도인은 돈을 받고) 모든 돈을 지급함으로써 등기를 이전시켜줘야 하는 동시이행 의무가 있기 때문입니다.
감사합니다
안녕하세요
저는 부동산에 관심 많은 직장인 입니다.
먼저 저는 전문가는 아니라는 점 먼저 말씀 드리고요 제가 아는 범위에 대해서 알려 드리겠습니다.
계약서의 효력과, 실제 소유권의 효력은 다릅니다.
무슨 말이냐 하면 계약을 하고 파기 했을 경우에는 계약서를 파기에 따른 손해만 보상 하면 됩니다.
하지만 등기를 하고 나면 파기 자체가 불가능 하게 되어 소유권이 인정 됩니다.
안녕하세요 현직공인중개사입니다
보통 계약금,중도금,잔금 3단계에 걸쳐서 집을 매매하시는데요.
계약금만 주고받았을때는 매수자는 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 보상하고 계약해제를 하실수잇습니다
하지만 중도금을 지불하셨을때는 이행착수가 되어 배액배상이나 계약금을 포기해도 계약해제가 되지않습니다. 이때부터 양쪽다 보호가 되는거죠.
그리고 잔금날 보통 등기를 접수하는데 등기가 완료되었을때 등기부등본상에는 등기접수일부터 소유권이 이전됐다고 나옵니다
결론적으로 소유권은 잔금일(등기접수일)부터 보장됩니다
소유권의 취득시점은 "잔금" or 소유권이전등기 중 빠른날 로됩니다
일반적인 거래상 잔금이 소유권이전시점입니다.
다만 중도금 지급시 이계약을 일방의 취소로 해지하지는못하니 소유권이 '곧' 넘어올거란 확신은 할수있읍니다. 그전까지 계약금만 지급시는 배액배상 등 일방의 의사로 취소할수 있읍니다
똑똑한애벌래118 님 말씀처럼 소유권은 소유권등기를 한날 (잔금 날) 입니다계약시 계약금을 넣으셨을때는 계약파기를 하실수 있지만 ( 불이익이 있습니다)
중도금이 넘어간 상태에서는 완전한 계약으로 보기때문에 계약을 함부로 파기할수 없습니다
....................,,
안녕하세요
티티피노님~~
계약시 계약금은 말그대로 계약을 위한금액입니다
아파트 분양의 목적이아닌 일반 매매의경우는 중도금을 지급하지않고 바로 잔금지급을 하지요~~
아파트 분양이나 일반 매매 거래시 잔금지급 후 소유권이전이 됩니다
계약금,중도금과 무관하게 잔금 지급이 되고 매도자가 돈을 다 받아야지 소유권이 이전된다고 생각하시면됩니다~~^^
잔금을 지불하고 소유권이전등기를 함으로써 소유권이 이전되는 것으로 알고 있습니다.
계약금을 지불하게되면 매매 계약이 효력을 가지게 되고 매매 계약 파기 시 일반적으로 계약금의 2배에 해당하는 금액을 계약상대방에게 배상해야하구요.
중도금을 지불하게되면 일방적인 계약 파기가 불가능한 것으로 알고 있습니다. 배액배상을 하더라도 쌍방의 동의 없이는 계약을 파기할 수 없게 됩니다.
잔금을 지불하게되면 계약이 완료되고 소유권이전절차를 진행하게 됩니다. 소유권이전등기가 완료되면 비로소 소유권이 완전하게 매수자에게 이전되는 것입니다.
제 답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.
간단하게 말씀 드리자면 소유권은 등기할때부터 발생하는것입니다. 잔금까지 다 치루고 매매한 주택까지 양도받아 점유하고 있다 하여도 매매를 원인으로 하는 소유권 이전 등기를 하지 않는 한 전 소유자가 여전히 소유권을 가지고 있습니다. 그래서 보통은 잔금과 함께 등기권리 이전을 같이 이행하는것입니다.
부동산 등기 이전을 접수한날로부터 준효력발생하고 완료되면 온전히 소유권인정입니다
그리고 일반적으로 중개사에서 계약을 한 것 만으론 인정이 되지않습니다 만약 매수자가 중도금까지 넘겼다면 그때 부터계약 당사자끼리에서 매수자는 준효력을 얻을 수가 있습니다 하지만 이때 참고 하셔야 할 점은 매도인이 몇퍼센트 만큼의 금액을 내고 계약 파기 할 수 있습니다
그 부동산의 소유자로서의 권리를 획득하는 경우는 소유권이전등기 이후부터 입니다.
잔금치르고 소유권이전등기까지 처리하신 후가 되겠네요.
계약금은 말그대로 매매계약에 대한 계약금으로 잔금까지 다 치르서야 계약이행이 되는 것이기 때문에 소유 효력 발생이 없고, 중도금의 경우도 마찬가지로 계약 대금 전체를 치르기 전 중도에 치르는 금액이기 때문에 소유와는 무관합니다.
잔금까지 다 치르시고 소유권이전 등기 시 그 부동산에 대한 소유권이 생깁니다.
부동산에 관하여 소유권이 이전되는 시기에 특정하려면,
해당 부동산의 등기사항전부증명서를 발급받아보시면 됩니다.
즉, 해당 부동산에 관한 등기사항전부증명서에 매수인 명의로 이전 등기된 때가
법적으로 소유권이 이전된 때 입니다.
그러므로, 계약서 체결 및 잔금 지급 뿐만 아니라,
매도인으로부터 이전등기에 필요한 서류까지 받으셔서
등기소에 이전등기까지 경료하셔야 합니다.
