임대인 명의자가 아닌 대리인과 소통한 경우 발생문제

Question

약 2주 후에 임대차 계약이 만료되는데요.

4년전 최초 계약 당시 임대인의 어머니가 임대인의 신분증과 도장을 가지고 와서 위임장은 없이 대리로 계약하였습니다.

찜찜하였지만 임대인의 신분증과 도장을 가져와서 문제될 것 없다는 공인중개사와 임대인 명의자 어머니의 태도에 얼떨결에 계약을 했습니다.

이후에도 실 임대인 명의자는 모든건 어머니와 소통하면 된다고 한발 물러나있고 그 임대인의 어머니와 항상 크고 작은 일을 모두 소통하였습니다.

그렇게 1회의 갱신계약까지 약 4년이 흘러 약5개월 전부터 임대인 어머니에게 계약만료로 인한 갱신계약불가 통보를 해서 답변을 받았습니다.

그러나 역전세로 인하여 임차보증금 반환이 어렵다고만 하고. 일부 상환이나 그 어떤 상환의 노력이나 의지도 피력하지 않았습니다.

Q1. 실제 임대인 명의자에게 계약만료 통보하지 않은게 문제가 될 수 있는지?

Q2. 임대인이 어머니와 소통하라고한 문자내용이 있는데 그걸로 증명할 순 없는지?

Q3. 만약 임대인 명의자에게도 계약만료 통보를 하고 답변도 받았지만 계약만료 통보 외의 모든 내용은 임대인 어머니와 소통한 경우에 발생할 수 있는 문제가 있는지? (예를 들어 대출연장, 임차권등기명령, 지급명령 등에 문제 발생 가능성)

답답하네요. 답변 도움 간절히 기다립니다ㅠ

Answer 1

안녕하세요. 최성표 변호사입니다.

임대차 계약에서 임대인의 대리인과 소통한 경우 발생할 수 있는 문제에 대해 답변드리겠습니다.

Q1. 실제 임대인 명의자에게 계약만료 통보하지 않은 게 문제가 될 수 있는지?

임대차 계약에서 임대인의 대리인과 소통한 경우, 대리인이 임대인의 명시적 또는 묵시적 동의를 받아 대리권을 행사하고 있었다면, 대리인에게 한 통보는 임대인에게 한 것으로 간주될 수 있습니다. 그러나 대리권이 명확하지 않거나 임대인이 이를 부인할 경우, 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 따라서, 임대인 명의자에게 직접 통보하는 것이 가장 안전합니다.

Q2. 임대인이 어머니와 소통하라고 한 문자내용이 증명할 수 있는지?

임대인이 어머니와 소통하라고 한 문자 내용은 대리권의 존재를 증명하는 데 도움이 될 수 있습니다. 법원은 대리권의 존재를 판단할 때, 당사자 간의 의사소통 내용, 계약 체결 당시의 상황, 이후의 행위 등을 종합적으로 고려합니다. 따라서 해당 문자는 대리권의 존재를 뒷받침하는 증거로 사용될 수 있습니다.

Q3. 임대인 명의자에게도 계약만료 통보를 하고 답변도 받았지만, 계약만료 통보 외의 모든 내용은 임대인 어머니와 소통한 경우에 발생할 수 있는 문제

1. ​대리권의 범위​: 임대인의 어머니가 대리인으로서 모든 권한을 위임받았는지 여부가 중요합니다. 대리권의 범위가 명확하지 않다면, 특정 행위(예: 대출 연장, 임차권 등기명령, 지급명령 등)에 대해 임대인이 이를 인정하지 않을 수 있습니다.

2. ​법적 효력​: 대리인이 임대인의 명시적 동의 없이 중요한 결정을 내렸다면, 그 결정의 법적 효력이 문제될 수 있습니다. 예를 들어, 임대차 계약의 갱신이나 해지와 관련된 결정은 임대인의 명시적 동의가 필요할 수 있습니다.

3. ​임차권 등기명령 및 지급명령​: 이러한 법적 절차는 임대인 명의자에게 직접 통보하고 진행하는 것이 바람직합니다. 대리인과의 소통만으로는 법적 효력이 충분하지 않을 수 있습니다.

결론

임대차 계약에서 대리인과의 소통은 대리권의 범위와 임대인의 동의 여부에 따라 법적 효력이 달라질 수 있습니다. 따라서, 중요한 결정이나 통보는 임대인 명의자에게 직접 하는 것이 안전하며, 대리인과의 소통 내용은 증거로 보관하는 것이 좋습니다.