월세 3개월 미납되었는데 계약 파기하고 다른 세입자 구할 수 있나요?
한달 35만원의 월세를 받고 임차인과 계약을 했는데 두달동안은 잘 입금을 하다가 3개월동안 연체되어 재촉을 하니
보증금에서 제외하라고 합니다.
당장 임대인으로써 월세를 받고 생활을 하고 있는데 연체가 되어 한달 더 미납되면 다른 임차인 구하겠다고 하니
보증금이 아직 남아 있는데 나갈 수 없다고 합니다.
이럴 경우 강제로 나가게 하면 법적으로 문제가 되는건가요? 못나가겠다고 하면 민사소송을 진행해야 하는지요?
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이승환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.주택임을 전제하겠습니다.
주택임대차보호법에는 계약기간 중 임차인의 차임 연체시 해지에 대한 규정이 없습니다.
다만 민법에는 아래와 같은 규정이 있습니다.
제640조(차임연체와 해지)
건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
따라서 2기 이상의 차임 연제를 이유로 계약을 해지하시고 주택의 인도를 요청하십시오.
만일 임차인이 이에 응하지 않는 경우 주택인도소송을 할 수 있습니다. 그리고 미지급 차임은 보증금에서 공제할 수 있습니다.
대법원 2014. 7. 24., 선고, 2012다58975, 판결
"한편 민법 제640조는 “건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 규정하고 있는데, 이는 차임의 연체를 이유로 임대인이 계약을 해지할 수 있는 근거를 명문화함으로써 임차인에게 차임지급의무의 성실한 이행을 요구하는 데 그 취지가 있으므로(대법원 1962. 10. 11. 선고 62다496 판결 참조), 임대인은 임대차기간이 만료되기 전이라도 해지권을 행사하여 신뢰를 상실한 임차인과 사이의 계약관계를 더 이상 유지하지 않고 곧바로 계약관계를 해소할 수 있다."
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.임차인이 2개월치의 차임액을 연체한 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제640조).
이는 주택임대차 보호법 이나 기타 관련 법에서 보호하는 임차인이어도 임차인의 본연의 의무인 차임 지급 의무 자체를
위반한 것이므로 임대인은 즉시 해지 통지를 하고, 목적물의 반환 을 청구할 수 있습니다. 미지급 차임의 경우는 공제를 하고
나머지 잔액만 보증금 반환을 하면 되며, 상대방이 인도를 하지 않는 경우에는 인도 소송 등을 제기할 수 있습니다.
이해에 참고가 되길 바랍니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.임차인이 임의로 나가지 않는다면 결국은 명도소송을 진행할 수 밖에 없습니다. 먼저 내용증명으로 임대차계약해지 통보를 하시고 언제까지 나가라고 하신 뒤에 그래도 나가지 않는다면 명도소송을 진행하셔야 할 것입니다.
이상, 답변드립니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
민법
제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
차임연체를 이유로 임대차 계약 해지하시고, 퇴거청구하시면 되겠습니다. 강제로 나가게 하는 것은 불법행위가 될 여지가 있으므로, 법적인 절차를 통하시기 바랍니다.