월세 3개월 미납되었는데 계약 파기하고 다른 세입자 구할 수 있나요?

한달 35만원의 월세를 받고 임차인과 계약을 했는데 두달동안은 잘 입금을 하다가 3개월동안 연체되어 재촉을 하니

보증금에서 제외하라고 합니다.

당장 임대인으로써 월세를 받고 생활을 하고 있는데 연체가 되어 한달 더 미납되면 다른 임차인 구하겠다고 하니

보증금이 아직 남아 있는데 나갈 수 없다고 합니다.

이럴 경우 강제로 나가게 하면 법적으로 문제가 되는건가요? 못나가겠다고 하면 민사소송을 진행해야 하는지요?