형제자매 1억미만 부동산 매매 또는 증여, 뭐가 나을까요?

Question

10년 전에 산 집에서 출퇴근하다 이직을 하게 되어 너무 멀어 직장 근처 집을 구매하게 되었습니다. 대출을 받아서 진행했고 이전 집을 1년 안에 매도한다는 가정하에 대출이 나왔습니다. 이번해 안으로 이전 집을 처분해야하는데 빨리 팔리지 않는 집이라 기간이 다가와도 처분이 안되면 형제 명의로 돌리려고 하는데 이 경우 증여가 나을지 매매가 나을지 궁금합니다. 당시 약간의 부동산 사기로 사게 된 집이고 1.15정도로 구매했으나 현재 매매하여 많이 받으면 8.5천정도 받을 수 있을 것 같긴한데 어떤게 더 나을까요? 또한 다행히 매수자를 구하게 될 경우 형제에게 매매(증여)보다 나을지 말씀 부탁드립니다. 현재 이 집에 대출은 모두 상환한 상태입니다. 도움 감사드리며 빠른 답변 기다리겠습니다. 감사합니다.

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 송용현 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

증여는 "무상"으로 자산을 이전하는 것입니다. 시가 1억원 기준 부동산을 형제에게 증여하는 경우 900만원의 증여세 산출됩니다.

부동산을 매매형식으로 "유상"이전 하는 경우 양도소득세가 과세됩니다. 이 경우 실제 매매대금을 수령해야겠지요. 해당 부동산의 실제 취득가액이 1.15억이라면 그이상으로 매매가액을 산정하지 않는한 양도차익이 없기에 양도소득세 발생하지 않습니다.

둘은 취득세에서도 차이가 있습니다. 공시가 1억미만의 주택을 "유상"취득하는 경우 매매가액에 1%의 취득세율이 적용, "무상"취득하는 경우 공시가격에 3.5%의 취득세율이 적용됩니다.

답변이 조금이나마 도움이 되길 바랍니다.

문용현 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

해당 주택을 신규주택 취득일로부터 1년 내(기존주택과 신규주택 둘 중 하나라도 비조정지역일 경우 3년)에 양도할 경우 일시적 2주택 양도세에 해당하여 양도소득세는 비과세가 됩니다.

형제에게 증여할 경우, 증여받은 형제가 증여세를 납부해야 합니다. 형제로부터 증여받을 경우 10년간 1천만원까지 증여재산공제(비과세)가 적용됩니다. 시가 8,500만원, 증여재산공제 1천만원을 가정할 경우 형제가 납부해야할 증여세는 7,275,000원입니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

문상철 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문상철 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 뺀 차액에 대해 계산하게 됩니다.

질문자님의 경우 차액이 음수(마이너스) 이므로 차손으로 이익이 없어 세금이 없습니다.

단, 형제자매간의 거래이므로 대금이체내역을 요구할 수 있으니 구비하여 두시기 바랍니다.

증여의경우 10년합계 기준으로 1000만원까지 증여세가 없습니다.

현재 시가가 8500만원인 주택이라면 1000만원 공제하고 7500만원의 10%인 약 750만원 정도의 증여세가 부과될 수 있습니다.

(대출, 근저당등 없다는 가정하에..)

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부동산을 가족 간에 매매할 경우 세무서에서 양도가액 대신 시가평가액을 양도가액으로 간주할 수 있으며, 거래가액과 시가의 차이액 전체금액으로 하되 그 차이액이 3억원 이상이거나 시가의 5%이상인 경우에 한하여 적용합니다. 또한 가족 간 부동산 매매거래 가격이 시가의 30% 또는 3억원의 범위를 벗어나면, 거래를 통해 이득을 취한 자에게 증여세가 과세됩니다.

부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 형제/자매분이 기타친족으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 1천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.