자식 명의의 집을 부모명의로 바꿀때

Question

제가 오래전 주택을 지어 자식명의로 등록을 했었는데, 이걸 다시 부모명의로 돌리려 하는데 증여세가 어떻게 산정되어 부과되나요? 그리고 그외 기타 세금이나 비용은 어떻게되는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이영우회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

주택 명의 변경(증여)할 경우 증여세 및 취득세를 부담하여야 합니다.

현재 질문자님께서 어떠한 상황인지 알 수 없어 정확한 답변은 어렵습니다. 주택 보유 수, 담보 및 임대차 현황, 지역, 현 시세 및 취득가액 등 질문 내용이 구체적일수록 답변을 받으시기 좋습니다.

가장 단순한 경우(1주택이며 담보x, 임대x, 85제곱 이하 등)로 가정하여 답변드립니다.

(1) 증여세

자녀가 부모로부터 재산 등을 증여받을 경우 10년간 합산하여 5천만원을 증여재산공제합니다.

증여재산가액에서 증여재산공제를 차감한 과세표준에 다음 도표의 세율을 곱하여 산출세액을 구합니다.

증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 내에 신고, 납부하여야 가산세 등 불이익이 없는데, 오히려 신고기한을 지키면 산출세액에서 신고세액공제 3%를 공제받습니다.

(2) 취득세(지방교육세 포함)

주택 공시가액의 3.8%를 부담하여야 합니다.

도움이 되셨길 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

증여세는 증여받은 재산의 시가를 기준으로 과세가 됩니다. 지은 주택일 경우, 시가가 없을 것이므로 공시가격을 기준으로 증여세를 계산합니다.

직계비속에게 증여를 받을 경우 10년간 5천만원의 증여재산공제가 적용되어 5천만원까지는 납부할 증여세가 없습니다. 따라서 증여받은 재산의 가액에서 5천만원을 공제한 후, 아래의 증여세율을 적용합니다. 또한, 증여받은 주택의 취득세(4%, 조정지역 공시가격 3억 이상 주택은 12%)도 납부해야 합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 자녀분으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 마승우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

증여세 계산시 증여시점일 기준으로 증여재산을 평가하여야 합니다. 주택의 매매, 공매, 감정가액 등이 있다면 그 가액으로 하되 없다면 기준시가가 있다면 그 금액을 기준으로 합니다. 증여세 외에도 취득시 취득세를 부담하여야 합니다.

Answer 5

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 고승환 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

증여세는 증여재산가액에서 증여재산공제(10년간 5천만원)을 공제한 금액에 누진세율을 적용하는 것입니다.

증여재산가액은 원칙적으로 시가이나, 시가가 없는 경우가 대부분이므로 "개별주택가격"을 증여재산가액으로 보시면 됩니다.

예를들어 증여재산가액이 2억원이라면

200,000,000 - 50,000,000 = 150,000,000원 * 세율 = (증여세) 20,000,000원 정도 예상됩니다.

그리고 수증자는 소유권이전등기시 대략 3.5~4%의 취득세 및 등기비용이 발생할 것으로 판단됩니다.