임대수입 관련 문의드립니다. (오피/지산)
안녕하세요?
현재 A(자가거주),B 주택(전세) 를소유 하고 있고..
C 오피스텔을 보유 하고 있습니다.
B주택은 전세로 운영하고 있고, 보증금 3.7억입니다.
C오피스텔은 보증금 500에 55만원을 받고 있는데요..
(C주택은 전용면적 30m2이하)
여기서 질문입니다.
1. 주택들의 간주임대료는 올해까지는 3.7억에 대한 보증금에 대해서 계산하고.. (3.7억 - 3억 )×60% × 1.8%(이율) = 756,000원 이 되는건가요?
2. 그렇다면 임대 수익은 = 간주임대료 + 월세 이므로
756,000원 + 6,600,000원 = 7,356,000원이 되고 2,000만원 이하기니 분리과세가 되죠? 그래서..
임대소득세는 7,356,000 / 2 × 14% = 514,920원이 임대소득세가 되는거죠?
3. 여기서 이 계산법에서 질문입니다. 주택임대소득을 계산할때, 이자나 이런부분은 비용으로 처리가 안되고,그냥 단순히 (월세 + 간주임대료)에 대해 세금을 부과 하나요? 필요경비 50%가 그런 부분을 다 포함한 내용인지...
4. 이제 이런상황에서 지식산업센터를 매매한다고 가정할때.. 보증금/월세 : 1,500/120 을 받는다고 하면, 저기 1,500만원이 또 간주임대료로 들어가는건가요? 아니면.. 저, 1,500은 상관 없는 돈인가요?
5. 월세 120을 받으면 1,440만원의 연간 소득이 발생하는데, 이 소득은 분리과세가 안되고 종합과세가 된다고 답을 해주셨습니다. 그럼 이때 종합과세를 계산해야하는데.. 이친구는 구간별 계산인가요? 아니면 모든 소득 × 세액구간의 비율인가요??
( 모든임금 + 그외소득) × 35% 이런식인지.. 아니면 소득 구간별로 세율은 곱해서 합하는건지 궁금합니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.1. 질문자의 경우 c는 소형주택이므로 주택임대소득에서는 2주택자에 해당합니다(소형주택은 주택에 산입 x)
따라서 간주임대료는 계산하지 않습니다.
2. 간주임대료는 제외합니다.
3. 취득관련 대출이자 등을 필요경비에 산입할 수 있으나 분리과세를 선택한 경우에는 불가합니다.
4. 상가는 관계없습니다.
5. 종합소득은 각각 소득금액을 계산하여 모두 합산하여 종압소득금액을 구하고 그 다음에 세율 및 공제등을 적용합니다.
정확한 사실관계를 알 경우 보다 상세한 답변이 가능합니다.
도움이 되었으면 합니다.
감사합니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.안녕하세요
1. 연중 계속하여 임대한 경우 질문자님의 계산방법이 맞는것으로 사료됩니다.
2. 그렇습니다. 연간 주택 임대소득이 2천만원 이하인 경우 분리과세 선택이 가능합니다. 또한 주택임대사업자 등록여부에 따라 필요경비와 기본공제를 반영할 수 있습니다. 임대사업자에 해당하지 않는경우에는 소득공제 200만원도 적용후 14% 세율을 적용할 것입니다.
따라서 (7,356,000 x 0.5 -2,000,000)x14%와 같이 계산됩니다.
3. 분리과세 선택시에는 필요경비는 일괄적으로 50%가 적용될 것입니다.
4. 일반 상가건물의 보증금은 부가가치세, 소득세 계산시 간주임대료 계산대상입니다.
5. 일반 상가임대시 종합소득세 신고대상이며, 과세표준에 세율을 곱한후 세액공제등을 적용하여 산출되는 것입니다. 수입금액-필요경비-종합소득공제를 적용하면 과세표준이 계산됩니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.1. (보증금-3억)적수 x 이자율 x 60% x 1.8% x 1/365 로 계산을 합니다. 당기 중에 임대한 주택이 있으면 적수를 고려해야 합니다. 보증금 적수가 큰 주택에서 먼저 3억을 차감합니다. C주택은 기준시가 2억원 이하일 경우, 주택수에서 제외합니다. C주택이 주택수에서 제외될 경우 간주임대료는 계산하지 않습니다.
2. 주택임대수입은 월세+간주임대료+관리비(공과금 제외)로 계산합니다. 주택임대수입이 2,000만원 이하일 경우 아래 이외의 경우처럼 계산합니다.
3. 월세+간주임대료+관리비의 50%를 필요경비로 의제하고, 기본공제 200만원이 적용됩니다.
4. 주택의 간주임대료와는 별도입니다. 주택 외의 보증금의 경우 (보증금적수-건설비적수)x이자율x1/365로 계산합니다. 대부분 보증금적수가 건설비(매입가격)보다 적기 때문에 주택 외의 보증금은 과세되지 않습니다. 월세 수익에 대해서만 종합소득세 신고를 하시면 됩니다.
5. 분리과세를 제외한 종합소득신고대상 소득을 합산한 금액에 세율을 적용합니다. 예를 들어 지식산업센터 월세수입과 근로소득이 있을 경우 합산하여 세율을 적용합니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
