일시적 2주택 비과세 이렇게도 될까요?

Question

모두 비규제 지역

남자

작년 9월 주택구매 신혼집

올해 2월 분양권 획득

여자

15년 주택구매 부모님 봉양

혼인신고 올해 2월 28일 혼인신고

남자의 집과 분양권은 1년이내라 비과세 불가로 알고 있습니다.

이상황에 분양권을 전매 하면

남자집 여자집 순서 상관없이 혼인합가 5년이내 실거주 요건을 충족하면 비과세가 되는걸로 알고

신축입주시에 매도가 없을시 3주택이므로 취득세 1%가 아닌 중과세가 되는걸로 압니다.

따라서 남자의 집을 팔고(양도소득세 발생) 일시적 1분양권 1주택상황에서 분양권을 신축입주로 해야 취득세 1%내는걸로 압니다.

여자의 집을 먼저 팔수는 없으며 여자의 집을 팔시에 양도소득세 납부

추후에 작년에산 남자의 집을 팔때도 양도소득세를 내야 하는걸로 알고 있습니다.

남자의 집은 시세 차익이 크지 않으나 여자의 집은 시세차익이 크므로 시세차익을 낸다면 남자의 집으로 내는게 유리한 상황입니다.

정리하면

남자의분양권을 전매하여(세금내고) 살고있는 두주택을 비과세로 할건지

남자의 집을 먼저팔고(양도소득세내고) 신축과 여자집 비과세로 하는지

여자의집은 먼저팔면 비과세 혜택은 마지막집 뿐이라 좋지않다는거

또는 요부분이 맞는지 궁금합니다.

항상감사드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 이준호 세무사입니다.

1. 신축 입주 시 취득세 중과세 여부 → 기본세율 적용

남자는 분양권 취득일 당시 단독 세대로서 분양권을 취득함에 따라 1세대 2주택이 되었다고 보는 것이 타당합니다(조심2023지0456, 2024.01.31.). 따라서, 이후 혼인하여 1세대 3주택이 되더라도 신축에 대한 취득세 중과 여부 판정 시 주택수는 2주택이 되고 취득세는 기본세율을 적용합니다(신축이 비조정지역 소재하는 것으로 가정)

2. 양도세 비과세를 적용받기 위한 양도 방법

1세대가 취득한 주택을 순서대로 기재하면 다음과 같습니다.

- '15. 주택 A 취득

- '23.9. 주택 B 취득

- '24.2. 분양권 C 취득

이 때 주택 B 양도 후 신축 입주하게 되면 입주 후 3년 내 주택 A 양도 시 비과세가 적용됩니다.

혹은 분양권 C를 전매하게 되면 일시적 2주택자에 해당하게 되어 주택 B 취득 후 3년 내 주택 A 양도 시 비과세가 적용됩니다.

한편, 알고계신대로 주택 A를 먼저 양도하는 경우 주택 B 양도 시 비과세가 적용되어 주택 B를 먼저 양도하는 경우에 비해 불리합니다.

Answer 2

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

아래 요약으로 기재하신 내용이 모두 맞는 것으로 보여집니다.

1주택(또는 분양권)+1주택인 상태에서 혼인합가일로부터 10년 내 양도하는 주택은 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.