부담부 증여 양도세 계산 부탁드려요

Question

증여자, 2주택

취득일 2019 3월

증여평가가액 4.45억

취득가액 2억 3천

전세금 1억 8천

증여공제 5천

자식에게 부담부 증여 진행 할시에 양도세 부분, 증여세 부분 계산부탁드려요..................

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.

주택의 양도소득세 역시 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.

증여세의 경우 평가가액이 확실하실 경우 채무액과 증여재산공제액 5천만원을 뺀 215,000,000원에 대해 약 32,000,000원의 증여세가 예상됩니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

증여자의 양도소득세의 경우, 양도가와 취득가 뿐만 아니라 양도하려는 주택의 조정지역여부, 나머지 주택의 취득시기, 소재지 및 공시가격 등의 정보가 있어야 대략적인 계산이 가능합니다.

2주택자인 경우, 일시적 2주택 비과세가 될 수도 있고, 양도세가 중과될 수도 있고, 기본세율이 적용될 수도 있기 때문입니다.

증여세의 경우, 주택시가4.45억에서 보증금 1.8억을 차감한 2.65억이 증여가액이 되는 것입니다. 증여재산공제 5천만원을 적용받을 경우 자녀가 납부해야할 증여세는 32,01,000원입니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.