집 명의이전 대한 세금 부분 질문드립니다

Question

제 명의로 된 집을 엄마에게 명의이전하는경우

(매매 or 증여 둘다 염두중)

현재 본인의 경우 2016년 이 집을 취득 (대출 있음)

2017년 결혼하여 배우자 명의의 아파트(2억 미만 있음)

엄마의 경우 본의명의 아파트 있음(2억 중반)

1. 3억 초반인 본인명의 집을 엄마에게 현시점 명의이전할경우

2. 호재가능성있는 아파트라 5억~6억으로 뛸 예정

(올해 상반기) 뛰고난 난 직후 명의이전 할경우

어떻게 해야 세금이 적게 나올지 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

질문자의 주택이 조정대상지역 내인지 여부, 보유기간, 거주기간, 주택관련 대출은 있는지 등이 요구되며,

어머니의 경우 본인명의의 주택이 조정대상지역 내인지 여부, 종전에 질문자로부터 증여받은 내역이 있는지 여부 등을 알아야 정확히 알 수 있습니다.

다만, 증여세이건 양도세이건 부동산의 가치가 상승할 것이 분명하다면, 소유권을 이전하는 스케쥴을 최대한 앞당기는 것이 절세에는 유리합니다.

정확한 사실관계를 알 경우 보다 상세한 답변이 가능합니다.

도움이 되었으면 합니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

이 경우 양도세와 증여세의 세금계산구조와 세율이 상이하며, 조정대상 지역 여부등에 따라 세액이 차이가 심합니다.

따라서 주어진 정보만으로 판단하기는 어려우며, q&a 상으로 문의하기보다는 실제 상담 등을 통한 정확한 자료를 가지고 양도시와 증여시에 예상세액을 가계산 해보고 판단하는게 좋을 것으로 사료됩니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1주택 보유자가 1주택을 보유한 자와의 혼인으로 일시적 2주택이 된 경우, 혼인 후 5년 이내 먼저 양도하는 주택은 1주택으로 보아 1세대 1주택 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.

단, 양도하는 주택이 2년 보유(17년 8월 3일 이후 조정대상 취득일 경우 2년 거주 추가)의 비과세 요건을 갖추어야 하며 양도가가 9억을 초과할 경우, 9억을 초과하는 비율만큼은 양도세를 납부해야 합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

우선 매매로 하실 경우 양도소득세가, 증여로 하실 경우 증여세가 발생하실 것입니다.

1. 매매

매매의 경우 양도소득세가 발생할 것인데, 특수관계인(부모)에게 양도 시에는 그 양도가액을 재산의 시가와 5%이상 차이난다면 재산의 시가를 양도가액으로 의제하여 양도소득세를 과세합니다. 또한 시가와 30%이상 차이날 경우에는 그 만큼을 증여한 것으로 보아 증여세가 과세될 수도 있습니다.

2. 증여

증여의 경우 증여세가 발생할 것인데, 증여재산 평가액에서 증여재산공제(부모-자녀 간은 최초증여 시 5천만원)를 뺀 금액에 대하여 과세될 것입니다. 이 때 채무를 함께 증여하신다면 채무분에 대하여는 양도소득세가, 채무액을 초과하는 증여재산가액에 대하여는 증여세가 과세될 것인데 이 경우 하나의 소득을 두 세목으로 나누어 납부하시는 것이므로 절세되는 효과가 있을 수 있습니다.

Answer 5

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 마승우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

대출 있는 질문자님의 주택을 증여 또는 매매의 경우 시세 기준으로 주택 가격을 평가하여야 하며, 증여의 경우 부채가 있어 채무부분은 양도로 보게 됩니다. 가격 상승이 예상되는 주택을 가족에게 이전시 절세하기 위해서는 가격이 오르기 전에 하는 것이 효율적입니다. 가격 상승 전에 이전하여야 양도시에는 양도차익이 적을 것이고 증여시에도 낮은 가격으로 증여할 수 있기 때문입니다.

Answer 6

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 신용철 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

결혼으로 1세대 2주택이 된경우 결혼 이후 5년이내에 집을 팔게 되면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다. 질문자님께서는 결혼전에 배우자분과 각각 1채씩 소유하고 있다가 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우로 보이기 때문에, 어머니께 주택을 양도하여 비과세를 받는 것이 유리하다고 판단됩니다.

감사합니다.