공시지가는 어떻게 산출하는 건가요?

공시지가는 매년 국가에서 공시하는데요.

이런공시지가의 산출은 어떻게 계산되는건가요?

공시지가가 실거래과와는 꼭 비례하지는 않다는것같은데

어떤기준으로 산출되는지 궁금합니다.