주택임대소득 세금 관련 (12억 이상 공시지가)
정보
실거주자 1주택. 공시지가 12억 5천만원
2023년 기준
근로소득 3700만원 (공제후 2500만원)
상가임대소득 7400만원 (공제후 4400만원)부동산임대업외소득 700만원
총 종합소득 6천300만원2024년 예상
근로소득 6000만원 (공제후 5000만원 예상)
상가임대소득 1억 (공제후 7000만원 예상)
부동산임대업외 소득 700만원
현재 실거주지 임대 후 월세로 연 3600만원 (세후) 차액 원함
옵션1
월세 600만원 = 연 7200만원
첫해: 42% 기타경비 공제 가능한게 맞나요? (이전 주택임대소득 없음)
다음 해 부터 17%기타경비 공제 세율이 맞나요?
기장 시, 기타경비 처리 가능한 항목은 무엇인가요? 감가상각, 제산세 외..
전세 12억, 월세 150 = 연 1800만원 + 은행 이자 2천만원
주택임대소득 1800만원시 세금액 (지방세 포함)
주택임대소득만 2천만원 미만시 별도로 처리 가능한건지, 부동산임대업외 소득 합쳐서 2천만원 미만이여야 하는지?
현재 총 종합소득이 8800만원 초과로 예상되어 35% 세율 예상합니다.
답변 감사드립니다. 그 외에 또 다른 방법이 있는지도 궁금합니다..ㅠ
안녕하세요. 양승용 세무사입니다.
옵션1.월세600만
기존에 상가임대소득이 있는 경우이므로 첫해여도 단순경비율 42%를 적용받을 수 없습니다. 2023년 부동산임대수입이 7400이고 그외 소득이 700만원이므로 2024년 과세분에 대해 2025년 5월 31일까지 신고할 경우 복식부기의무자로 판단되어 기장의무가 있고 기준경비율17%로 추계신고할 경우 무기장가산세가 부과될 것입니다.
따라서, 주택임대소득도 복식부기를 하셔야 합니다.
또한, 2025년 귀속분 신고는 2024년 상가임대수입이 1억이므로 외부조정대상자(세무대리인 신고)가 될 것으로 판단되므로 2025년부터는 세무대리인에게 기장을 의뢰하여 신고하셔야 할 것으로 판단됩니다.
주택임대소득은 경비처리 가능한 항목이 많지 않습니다. 감가상각비, 재산세, 기부금, 도배장판 등 수익적지출, 부동산중개수수료, 세무대리인 기장료 등이 있을 수 있고, 유의하셔야 하는게 감가상각비로 경비처리한다면 차후 양도시 감가상각비가 취득가액에서 제외되므로 양도소득세 부담이 증가할 수 있습니다.
옵션2.보증금12억 월세150
이경우 주택임대소득이 2천만원 미만이므로 분리과세가 가능합니다.(타소득합산X)
경비는 50%가 적용되고 다른 종합소득이 2천만원을 초과하므로 추가적으로 200만원공제는 적용되지 않고 15.4% 분리과세 되므로 주택임대소득에 대한 산출세액은 140만원(지방세포함)정도 부담하게 됩니다.
은행이자도 2천만원까지는 15.4%로 분리과세되고 혹시라도 2천만원을 초과한다고 할지라도 2천만원까지는 15.4%의 세율이 적용되므로 세부담이 크게 증가하진 않습니다.
따라서, 옵션2의 방법이 세부담적인 측면에서는 유리해보입니다.
감사합니다.