집합건물에 대해 몇가지 궁금한게 있어 문의드려요.
1. 집합건물에서 구분소유권과 아파트 분양시 면적 계산법은 어떻게 하는건가요?
2. 집합건물에서 대지사용권이 성립되는 시점과 대지권의 종류는 어떤게 있는지요?
안녕하세요. 김영관 공인중개사 입니다.
토지와 건물은 독립한 별개의 부동산이므로, 토지와 건물은 분리해서 처분이 가능합니다. 건물 소유자가 대지 위에 건물을 소유하기 위해서는 대지를 사용·수익할 권원이 필요하고, 대지에 대한 이와 같은 권원 없이 건물을 소유하면 대지 소유자는 건물 소유자를 상대로 건물의 철거를 구할 수도 있습니다. 그러나, 아파트와 같은 집합건물의 경우에는 위와 같은 논의가 그대로 적용되지 않습니다. 아파트와 같은 집합건물의 경우에는 『집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률』(이하 ‘법’)에서 특별한 규정을 마련하고 있기 때문입니다. 즉, 법 제20조는 집합건물의 전유부분과 대지사용권의 일체성 및 수반성을 규정하여, 건물 부분의 권리와 대지 부분의 권리를 분리 처분하는 것을 원칙적으로 금지하고 있습니다(대지사용권의 대표적인 경우는 소유권이나, 임차권, 전세권, 지상권도 대지사용권에 해당할 수 있습니다. 이하에서는 대지사용권이 소유권인 경우를 전제로 설명을 드리도록 하겠습니다). 이와 같은 이유로 집합건물의 구분소유자는 건물의 전유부분에 대한 소유권을 취득함과 동시에 건물의 대지 부분에 대한 소유권도 함께 취득하게 되는데, 이때 취득하는 대지 부분의 소유권의 의미 및 성격과 관련하여 몇 가지 흥미로운 법적 쟁점이 있어 이하에서 설명 드리고자 합니다.
구분소유자가 취득하는 대지사용권(공유지분)의 계산 문제
집합건물의 구분소유자는 공유지분의 형태로 대지에 대한 소유권을 취득하게 되는데, 이 경우 공유지분은 (규약으로써 달리 정하지 않는 한) 각 구분소유자가 가지는 ‘전유부분의 면적 비율’에 따르게 됩니다(법 제21조 제1항, 법 제12조 제1항). 다만, 해당 집합건물에 특정 구분소유자들에게만 제공되는 공유부분(일부공용부분)이 있는 경우 그 공유부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함시키고, 이를 기준으로 대지 공유지분 비율을 계산하게 됩니다(법 제21조 제1항, 법 제12조 제2항). 그리고 이와 같은 방법으로 계산된 대지 공유지분비율은 공용부분 부담 또는 수익 산정의 기준(법 제17조), 관리단집회의 의결권 행사 기준(법 제37조 제1항)이 됩니다.
예를 들어, 상가·오피스텔 주상복합 건물의 구분소유자가 총 4명이고, 상가 부분을 구분소유자 A, B가, 오피스텔 부분을 구분소유자 C, D가 각 소유하고 있으며, 각자의 전유부분의 면적이 A는 100㎡, B는 200㎡, C는 150㎡, D는 200㎡이라고 할 경우, 상가 소유자 A의 대지에 대한 공유지분은 100/650, B의 공유지분은 200/650, 오피스텔 소유자 C의 공유지분은 150/650, D의 공유지분은 200/650이 되고, 이를 기준으로 공용부분의 부담비율 및 의결권 등을 계산하게 됩니다.
그런데, 만약 상가 구분소유자들(A 및 B)에게만 제공되는 별도의 공용부분(복도 내지 상가 손님들을 위한 휴식 장소 등)이 존재하고 그 면적이 300㎡라고 한다면, 그 면적은 A와 B의 전유부분의 면적 비율(1:2)에 따라 배분되어 A 전유부분 면적에 100㎡, B 전유부분 면적에 200㎡가 더해지게 되고(법 제12조 제2항), 그에 따라 상가 소유자 A의 대지에 대한 공유지분은 200/950, B의 공유지분은 400/950, 오피스텔 소유자 C의 공유지분은 150/950, D의 공유지분은 200/950으로 계산됩니다.
특히 위 사례는 상가 구분소유자들과 오피스텔 구분소유자들간의 분쟁상황에서 의미를 가질 수 있습니다. (위 사례와 같이) 건물 등기부상 전유부분의 면적 비율에 따라 공유지분 계산을 할 경우 상가 구분소유자들(A, B)의 대지 공유지분 비율(300/650 = 100/650 + 200/650)이 과반수가 되지 않더라도, 상가 구분소유자들(A, B)에게만 제공되는 공용부분을 전유부분에 합산하여 공유지분 계산(600/950 = 200/950 + 400/950)을 할 경우 과반수를 넘는 경우가 발생할 수 있고, 이는 전체 집합건물의 관리권한을 결정함에 있어 큰 의미를 가질 수 있기 때문입니다.