아파트를 선분양만 하는 이유가 뭔가요?

Question

모든 공산품은 다 만들고 판매를 하고, 빌라 정도까지만 해도 다 지은 후 판매를 하는걸로 아는데요.

왜 아파트는 다 짓기도 전애 분양먼저 하는건가요?

Answer 1

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.

아파트의 겨우 일반 빌라나 공산품처럼 금액이 적게 드는 것이 아닙니다. 보통 몇 천억 그 이상의 비싼 재화라고 볼 수 있습니다.

이 금애기 큰 공사를 진행하면서 선분양을 하지 않는 것은 그만큼 리스크를 모두 건설사나 시행사 시공사 측에서 부담하고 분양을 하는것이고 이는 매우 리스크가 커지기에 그만큼 하이 리턴 다시 큰 수익으로 돌아와야 하기 때문입니다.

물론 공사금액의 책정이나 공사에 드는 자재 값 인건비 등으로 수익의 등락이 결정되기도 하지만 후분양의 경우 금융적인 이자 비용또한 모두 책임져야 하기 때문에 선분양을 통해서 안정적인 자금조달이 가능해 집니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

아파트의 경우도 선분양, 후분양이 있으나,선분양을 주로 하는 이유는 건설입장에서는 아파트 건설에 막대한 자금이 투입되기 때문에 자금확보를 위해 선분양을 통해 일부를 충당하게 됩니다. 이는 자금사정이 좋지 않은 중소건설사가 주택공급시장에 참여하여 더 많은 주택공급이 가능하게 되는 장점이 있습니다. 수분양자 입장에서는 후분양에 비해 저렴한 분양가에 주택취득이 가능하다는 장점이 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.

모든아파트가 선분양은 아닙니다. 하지만 선분양을 하는 이유는 공사에 들어가는 비용을 계약금과 중도금등으로 만회하기 위해서입니다.

건설사에서 돈을 쌓아놓고 공사를 하는것은 아니니깐요.

도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 4

안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.

정부와 공급자 입장에서 선분양을 선호하기 때문입니다.

정부는 신속한 주택공급 효과를 보기 위해 후분양보다는 선분양을 선호해 왔습니다.

선분양을 통해 미리 계약자를 선정하면 시장 안정효과를 조기에 도모할 수 있기 때문이죠.

무주택자들이 수분양자가 되면 추가적인 주택수요를 일으키지는 않으므로 하루라도 빨리 분양하는 것이 정책당국자에게 유리합니다.

2003년 그리고 2018년에 다시 후분양제 의무화를 추진하겠다고 공표하지만, 흐지부지 되고 있습니다.

3기 신도시에 대해 사전청약을 추진하고 있는 것이 이를 방증합니다.

공급자 입장에서도 분양수입을 통해 건설자금을 사전에 조달할수 있기 때문에 선분양이 유리합니다.

그래서 선분양제도는 중소업체들이 공격적으로 아파트사업을 할 수 있는 가장 큰 이점 입니다.

다수의 전문가들이 우려하듯 후분양이 의무화되면 분양대금에 의존하던 사업자들 중 중소업체는 사업을 포기할 가능성이 매우 큽니다.

Answer 5

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

대한민국의 선분양제도 때문입니다. 건축경기활성화를 위해 도입되었고 건설사들은 자기자본없이 사업성을 담보로 대출(프로젝트파이낸싱)을 받고 계약자의 계약금과 중도금으로 건축을 하게됩니다. 그렇기에 현시점에 미분양이 속출하거나 계약자가 잔금을 치루지못하는등의 문제로 건설사 파산위기가 문제되고 있습니다.