중기청 연장(버팀목으로 전환) 1억전세금 126% 공시지가

Question

안녕하세요

현재 중기청 2회 연장을 앞두고있어 버팀목으로 전환 되어질 예정입니다.

중기청 100으로 받았어서 HUG 이고 1억 받았습니다.

10월이 만기인데, 이사갈 집을 미리 알아보기 위해 발품을 팔다가 이사 시기도 겹치는 마음에 드는 집을 찾아 가계약금 100만원을 넣어둔 상태입니다.

이사갈 집은 2억 3000만원 입니다.

전세대출 1억 + 모은돈 1억 3000 해서 이사갈 예정이고 동일하게 융자는 없습니다.

융자가 없으며

오피스텔이고

KB시세도 없는 건물입니다.

제가 알기론

단위당 기준시가 * 건물면적(전유면적+공용면적) * 140% * 90% 로 해서 나온 금액이

전세 보증금보다 낮다면 가능하다고 알고있는데 은행측에서는 2억 3000은 금액이 오바된다고 하는 상황입니다..

은행측에서 뽑아준 자료대로 하면

기준시가가 2,042,000 이고

면적은 전유면적 +공유면적 90.46 이거든요 ( 전용면적자첸 75 입니다.)

그렇게 하면 232,746,343원이 나오는데

이사갈 집은 230,000,000원 이거든요.

근데 왜 불가능하다고 하시는건지 잘 모르겠습니다.. 저 계산식대로 하면 2억 700이 최대라고 하시는데 제가 잘못 계산하고 있는건지 은행원분이 착각 하신건지가 궁금해요.(전세대출 잘 모르시는 느낌이긴했어요)

제 신용 자체는 연장이 안될일이 없다고 하셨고 건물 자체만 ok 되면 되는 상황이라.. 도와주세요 전문가분들

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

KB 시세 없는 오피스텔은 아래 공식으로 주택가액을 산정합니다.

기준시가 * (전유면적 + 공용면적)*140% *90%

이 금액이 전세보증금 이하이어야 대출 또는 보험 가입이 가능합니다.

계산해 보면 조건상은 통과입니다.

은행이 불가하다고 말한 이유는 오피스텔은 공시가 변동이 잦고 시세 하락 시 대출 연장 시점에 문제가 될 수 있어 보수적으로 접근하는 경우도 있습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

전세대출(버팀목 전환)의 보증한도 계산 방식은 보증금 적정성을 심사하며, KB 시세가 없을 경우 기준시가를 기준으로 산식을 적용합니다. 은행에서 한도초과라고 한 경우 이럴 가능성이 있겠네요. 어떤 경우냐면, 전용면적만 반영해서 75m2 으로 계산했을 경우에요. 이런 경우는 약 1억 9천이 나오게 되면서 불가 판정이 나오게 됩니다. 중개사 발행한 확인설명서나 건축물대장 기준이 아니라, 등기부 면적만 본 오류일 수 있습니다.

은행원들은 부동산에 대해 잘 모릅니다. 그리고 자기 일도 아니니까 대충 등기부 내용만 보고 안된다고 쉽게 말하는 것이죠. 다른 은행에 연락해서 확인을 해 보시는 것이 좋겠습니다.

은행원들이 그다지 똑똑하지 않습니다...

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

현재 적어주신 내용을 본다면 정확하게 알고 계시는 것 같습니다. 즉 이론적으로는 대출 가능 구간이라고 저도 보여집니다. 하지만 최근 상황을 보면 한도 최대치 근접 불가 즉 안전영역 부족으로 거절되는 사례가 많이 있습니다. 쉽게 설명드리면 232,746,343 금액에 2억 3천이라는 금액이 너무 여유가 없이 근접하여 거절이 나오는 경우입니다. 그래서 가능하다면 2-3% 금액을 줄여 재시도를 해보시기 바라며 그래도 거절이 나온다면 근처 다른 은행에 문의 하시는 것을 추천드립니다. 동일 조건이라고 하더라도 은행 지점별 실무차이로 거절과 승인이 갈리는 경우가 다수 있습니다. 은행 재방문시에는 위에서 알고 계신 데이터를 한 눈에 볼 수 있게 정확하게 정리해서 가시면 도움이 될것이며 최종승인 여부 확인 후 다음 스텝을 진행하시기 바라며 제 글이 조금이라도 도움이 되셔서 뜻하시는 대로 해결이 되시기 바랍니다.