전월세 계약 갱신시 확정일자 문의드려요.

19년 6월 6일 보증금 500만원 월세 40만원으로 1년 계약을 했고 묵시적 갱신으로 현재(21년 12월 30일)까지 거주 중입니다. 계약을 1년으로 했지만 통상 2년 적용이 되어 21년 6월 6일로 묵시적 갱신이 됐고 만료일이 23년 6월 5일로 보는게 맞겠죠?

최근 올 6월 1일 생긴 주택임대차계약 신고제로 인해서

임대인이 계약서 작성을 요청하셨고 보증금과 월세는 변동 없습니다.

여기서 문제는 19년 계약시 없던 근저당이 20년 7월에 적은 금액도 아니고 39억이 잡혀있습니다. (확정일자는 19년 9월에 받아두었습니다. )

1. 계약서 갱신시 확정일자를 다시 받아야 하는지

2. 묵시적 갱신이 이루어졌을때 임대인에게 3개월전에만 나가겠다 고지하면 계약기간 만료 전에도 언제든 나갈수 있지만 계약서를 작성하게 되면 계약 만료 이전에 나갈경우 남은 계약기간을 대체할 임대인을 내가 구하고 나가야되거나(중개수수료도 통상 제가 내야된다고 알고 있습니다) 못구 할시 만료일까지 월세를 다 내야한다고 해서..

임대인에게 근저당과 위의 내용(2번)을 말씀드렸더니

나가기 3개월 전에만 말해주면 계약 만료일 상관없이

보증금이랑 중개수수료 부담 없이 처리해주고 그부분을 공인중개사무실에서 각서로 써줄테니 갱신 계약서 작성을 요청합니다.

이부분을 특약으로 넣어서 계약서 작성하면 법적으로 효력이 있는건가요?

계약서 상의 특약? 으로 넣은 후 계약서를 작성해야 하는지, 공인중개사사무실에서 각서?를 써주신다는데 각서가 효력이 있는건지, 효력이 있으려면 어떤항목이 필수로 들어가야 하는지 궁금합니다.

3. 주택임대차계약 신고제가 22년 5월 31일까진 과태료 대상이 아닌 유예기간?으로 알고 있는데 그 시기까지 계약서 작성을 보류를 제안해도 괜찮은 방법일지..

(22년 1월 청약을 넣을 예정이고 당첨발표가 4월 말입니다. 22년 12월 입주예정인데 최대한 버티다 계약서 작성을 하고싶어서요.)

질문이 길지만 정확한 답변을 받고 싶어 상황을 자세히 적다보니.. 전문가님들 제발 답변 좀 부탁드립니다. 🙏