수도권 및 서울 아파트 공급 상황에 대해 궁금합니다
안녕하세요
그 전 서울 및 수도권 아파트 시장 상황에 대해 질문했는데 공급량이 부족하여 가격이 상승할 것이란 답변이 대부분였습니다
다만 금리 인상 상황이나 환율 상승으로 인한 인플레션 상황인데 유동성이 공급될 수 있는지와 경제성장률이 매우 낮은 상태에서도 수요가 발생할 수 있는지 궁금합니다
또한 향후 10년 후에는 세대 수도 줄어들 상황인데 가격이 방어가 될 수 있는지 궁금합니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
서울과 수도권의 경우 일자리 및 교육시설(대학교) 등이 밀집이 되어져 있기 때문에 많은 인구가 서울 및 수도권으로 몰리고 있습니다. 따라서 주택수요가 많아지고 있지만 공급이 원활 하지 않기 때문에 가격이 올라가고 있는 것입니다.
정부는 이러한 수요를 억제를 시키기위해서 시장에 개입을 해서 대출 규제 및 토지거래허가제등 정책으로 가격을 눌리고 있는 상황입니다. 결국 서울 및 수도권의 인구는 줄어 들지 않을 것으로 보이고 지방의 경우 인구유출이 심각한 상황입니다. 따라서 향후 서울과 수도권의 경우 부동산 가격 또한 방어력도 있을 것으로 보입니다.
다만 똘똘한 한채 심리는 더욱더 강해져서 양극화는 좀 더 심각하게 발생이 될 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
저도 최근에 이 부분에 대해서 상당히 관심이 있는 부분이라 답변을 드려보고자 합니다.
문의하신 순서대로 답변을 달아 같이 생각을 나누는 시간이 되었으면 좋겠네요.
1. 고금리·고환율 상황에서 유동성이 공급될 수 있는가?
일반적으로 금리가 오르면 시중 자금이 은행으로 흡수되어 유동성이 줄어드는 것이 맞습니다. 하지만 부동산 시장에서는 다음과 같은 이유로 '선별적 유동성'이 공급됩니다.
현금 부자의 시장 진입: 최근 서울 핵심지의 상승은 대출 위주가 아닌 '현금 비중이 높은 수요'가 주도하고 있습니다. 한국은행 분석에 따르면 강남 3구 등 핵심 지역의 현금 매수 비중이 과거보다 높아졌습니다.
가구당 가용 자산의 증가: 전체 통화량(M2)은 경제 규모와 함께 지속적으로 늘어납니다. 절대적인 돈의 양이 늘어난 상태에서 자산 가치가 인플레이션에 따라 방어되기를 원하는 수요가 '안전자산'인 서울 아파트로 쏠리는 현상이 발생합니다.
환율과 실물자산: 환율 상승(원화 가치 하락)은 화폐 가치에 대한 불신을 낳습니다. 이 경우 사람들은 종이 화폐보다 실물자산(금, 부동산)을 보유하려는 성향이 강해지며, 이것이 또 다른 수요의 근거가 됩니다.
2. 저성장 시대에도 수요가 발생할 수 있는가?
경제성장률이 낮다는 것은 전체적인 '파이'가 커지지 않는다는 뜻입니다. 이 상황에서 부동산 수요는 '양적 팽창'에서 '질적 이동'으로 변화합니다.
성장의 양극화: 저성장기일수록 일자리가 풍부하고 인프라가 집중된 곳으로 자본과 사람이 몰립니다. 소득 성장이 정체되면 사람들은 리스크가 큰 지방이나 외곽보다는 '확실한 한 채'에 자산을 집중시키려 합니다.
자산 소득의 영향력: 근로 소득(경제성장률 연동)보다 자산 소득(기존 보유 자산의 가치 상승)의 영향력이 커지는 시기입니다. 이미 자산을 보유한 유효 수요층은 저성장과 관계없이 갈아타기나 증여를 통해 수요를 창출합니다.
3. 10년 후 인구·세대수 감소에도 가격 방어가 가능할까?
가장 우려하시는 부분일 텐데요, 인구 통계학적 관점에서 서울 아파트 시장은 일반적인 인구론과 조금 다르게 흘러갈 가능성이 높습니다.
가구 분화의 시차: 인구는 줄어도 1인 가구, 분화된 가구 수의 정점은 2039년경으로 예측됩니다(통계청). 즉, 향후 10년 이상은 주택을 필요로 하는 '가구 수' 자체는 줄어들지 않거나 미세하게 증가합니다.
신축 선호와 멸실: 서울 내 노후 주택이 늘어날수록 사람이 살고 싶어 하는 '표준 주거지(아파트)'에 대한 희소성은 더 커집니다. 낡은 빌라나 단독주택은 인구 감소의 직격탄을 맞겠지만, 정주 여건이 좋은 아파트는 '대체 불가능한 자원'이 되어 가격 방어력을 가집니다.
지역별 양극화(Polarization): 인구가 줄면 일본의 사례처럼 도심 집중화가 극심해집니다. 외곽은 빈집이 늘어나지만, 일자리가 있는 중심지는 오히려 수요가 넘치는 현상이 발생합니다. 10년 후 가격 방어는 '전체 부동산'이 아닌 '서울 및 수도권 핵심지'에 국한될 가능성이 큽니다.
한번 읽어보시고, 생각을 정리하는데 도움이 되시길 바랍니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
단기적으로는 금리와 경기 영향으로 조정이 가능하지만 중장기적으로는 공급 부족과 도심 선호로 수요가 유지 될 가능성이 있다고 생각합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
특히 서울은 땅면적이 좁아서 공급 부족이 가장 큰 가격 상승 요인이며, 단기·중기 시장에서 계속 영향을 끼칠 가능성이 높습니다
인구 감소가 수요 감소로 바로 이어지지는 않으며, 1인·소규모 가구 증가로 수요 자체는 유지되는 측면이 있습니다
또 세금 문제로 똘똘한 한채를 원해서 중심지는 더욱더 가격이 오를수 있습니다
인구가 준다해도 중심지는 더치열해질수 있습니다
가격 방어력은 지역간 큰 차이가 있으며, 수도권 핵심 입지는 구조적 수요 덕에 문제가 없겠지만 인구감소가 있는 지방이 문제가 심각해질수 있습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
서울과 수도권은 인구가 줄어도 계속해서 가격이 상승할 것으로 예상합니다.
지방의 인구가 서울로 이동하는 문제와 다른 나라에서 우리나라도 이주해오는 수요도 무시 못합니다.
따라서 지방의 인구는 점점 줄어 인프라를 유지 못해 남아 있던 사람들도 떠나는 악순환이 지속될 것이고 서울은 지속적인 인구 유입으로 계속해서 부동산 가격이 상승할 것으로 예상합니다.
감사합니다.
그 전 서울 및 수도권 아파트 시장 상황에 대해 질문했는데 공급량이 부족하여 가격이 상승할 것이란 답변이 대부분였습니다
다만 금리 인상 상황이나 환율 상승으로 인한 인플레션 상황인데 유동성이 공급될 수 있는지와 경제성장률이 매우 낮은 상태에서도 수요가 발생할 수 있는지 궁금합니다
또한 향후 10년 후에는 세대 수도 줄어들 상황인데 가격이 방어가 될 수 있는지 궁금합니다
==> 현재 상황에서 우리 경제에 환율상승 등 변수도 많이 있습니다. 그러나 경제적으로큰 변동이 없다면 아파트 가격상승에는 전혀 문제가 되지 않을 것으로 보입니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
트럼프 행정부의 금리 인하 압력은 대출 이자 부담을 낮춰 시장에 온기를 불어넣는 역할을 할 수 있습니다. 하지만 환율이 오르면서 원자재 가격과 건설비도 함께 상승해, 결국 신규 아파트 분양가가 높아지고 전체 공급 가격에도 영향을 미치고 있습니다. 부동산 시장의 유동성은 정부의 대출 규제 완화 정도와, 주식 시장에서 차익 실현으로 유입되는 자금이 핵심 동력이 되어 거래를 뒷받침할 가능성이 높아 보입니다.
저성장 흐름과 세대수 감소는 부동산 시장의 양극화를 더욱 심화시킬 것으로 예상됩니다. 인구가 줄수록 인프라와 일자리가 집중된 서울 및 수도권 핵심 지역으로 수요가 몰리는 현상도 더 뚜렷해질 것입니다. 인기가 많은 지역은 수요가 탄탄해 자산 가치가 지켜지겠지만, 외곽 지역은 경기 침체의 여파가 더 크게 미칠 수 있습니다. 앞으로 전체적으로 큰 폭의 상승보다는, 지역별로 격차가 더 벌어지는 차별화된 시장 상황이 나타날 가능성이 높겠습니다.
답변이 도움이 되셨나요~✨️