원룸 임대인입니다 전세2년연장시 질문

Question

원룸을 임대 놧는데 주변시세보다 너무 싸게 놓아서(주변보다 2000만원정도 쌈)
나가기 반년전에 올린다고 미리 전화를 드렷는데
임차인은 5프로 인상안 아니면 받아드릴수 없다고 하고 그이상 협의는 힘들듯 합니다.

그래서 직접 들어가 살지 5프로인상안을 울며겨자먹기로 할지 고민중인데요.

여기서 질문

1. 사정변경의원칙상 임대인 입주조건으로 퇴거가 가능한걸로 아는데

임차인 안나갈려고 하면 어떻게 조치하는게 좋을까요?

2. 2년계약청구권으로 연장할시에 5프로라도 인상할려면 계약서를 계약만기전에만 쓰면될까요
아니면 2달전에 5프로 인상한다고 미리 얘기를 해야할까요 ? 애좀 맥이고싶어서요
들어올때 임차인 사정봐준다고 싸게 놓은건 제 실수지만

추후에 임차인 하는게 너무 꽤씸해서 애좀 맥이고 싶은데 방법없을까요...

3. 전세 계약 자동연장을 할시에 2년연장계약요구권이 보통 2년 자동 연장시에 사용이 된건지
아니면 계약서에 특약사항에 2년연장계약요구권사용이라는 문구를 넣어야만 되는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.

임차인이 계약갱신요구권을 사용하면 다른방법이 없습니다.

임대인이 실거주 이유는 임대료 인상을 통보할때 임대료를 올려주지 않으면 실거주 하겠다고 했으니 불리합니다. 임대료 인상을 말하지말고 실거주 하겠다고 해야 합니다.

재계약서 작성시에 임차인의 계약갱신요구권 사용한다는 조항을 넣으세요

Answer 2

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

1. 소유자 거주를 사유로 한 갱신 거절은 정당하므로 임차인은 퇴거하여야 하나 불응시 민사소송을 통하여 점유이전과 손해배상을 요구할 수 있습니다.
(다만 이 사유를 임차인을 퇴거시키기 위해 사용하고 다른 임차인을 받았거나 실제 소유자가 거주했다 하더라도 일시적(2년이내)으로 소유자 거주후 제3자에게 임차하였다면 전 임차인이 전임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.)

2. 갱신계약의 청구와 거절의 통지 기간은 법으로 정해져 있습니다.
현재의 계약이 2020년 12월 10일 이전의 최초 계약 또는 묵시적 갱신 계약이라면
만기 6개월~1개월 사이,

20/12/10 이후의 계약이라면
만기 6개월~2개월 사이에 계약 갱신 청구나 거절을 할 수 있습니다.

따라서 이 기간 중 거절이나 승인을 확정합니다
만일 이날이 경과하도록 서로 아무런 통지가 없다면 묵시적 계약으로 종전 조건으로 자동 연장된 것으로 간주합니다.
계약서는 언제 쓰더라도 이 기간중에 계약 갱신 여부를 확정하여야 합니다

3. "임차인의 계약 갱신 청구로 보증금 5% 인상한 계약임" 이라고 특약사항에 기재하십시오.
묵시적 갱신의 경우에는 계약서 작성하지 않습니다.

이상 답변이 참고하시고 원만히 해결되시기를 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.

1. 사정변경의원칙상 임대인 입주조건으로 퇴거가 가능한걸로 아는데

임차인 안나갈려고 하면 어떻게 조치하는게 좋을까요?

==> 약간 다툼이 있을 수도 있는 사안입니다.

2. 2년계약청구권으로 연장할시에 5프로라도 인상할려면 계약서를 계약만기전에만 쓰면될까요
아니면 2달전에 5프로 인상한다고 미리 얘기를 해야할까요 ? 애좀 맥이고싶어서요
들어올때 임차인 사정봐준다고 싸게 놓은건 제 실수지만

추후에 임차인 하는게 너무 꽤씸해서 애좀 맥이고 싶은데 방법없을까요...

==> 미리 이야기를 한 후 1개월 이상 기간을 남겨 놓은 상태에서 진행하시기 바랍니다.

3. 전세 계약 자동연장을 할시에 2년연장계약요구권이 보통 2년 자동 연장시에 사용이 된건지
아니면 계약서에 특약사항에 2년연장계약요구권사용이라는 문구를 넣어야만 되는지 궁금합니다

==> 후자를 선택하시는 것이 적절해 보입니다.