다가구 반전세 들어가도 될까요?

전세입자가 1.5억 전세로 살다가 계약만기로 나가며 (더 살고싶은데 대출상품 변경한다고 함) 5000/100으로 집주인이 내놓은 집을 제가 보증금 높이고 월세 낮춰서 협의하에 들어가기로 했습니다

- 건물 추정 시세

중개인 왈 24억 (건물주가 말한 토지 시세로 계산)

제가 알아본바 22억(각종 부동산 정보, 어플 활용함)

준신축이고 매매된적 없어 추정시세만 있습니다

- 선순위 채권+보증금

채권최고액 8억(원금 6.6억 예상)

선순위보증금 8~9억 (집주인이 대충 그정도라고 함)

중개사 계산에 따르면 건물시세 24억이니 경매시 16.8억이고, 융자 원금 6.6억+선순위 9억을 가정하면 세이프 한도 이내로 들어온다고 하는데

제가 알아본 시세 22억으로 계산하면

15.4억 -(채권최고액 8억+선순위 9억)=-1.6억으로 제 보증금보다 높습니다..

(집품 어플에서는 융자원금이 아니라 채권최고액으로 계산하더라구요)

거기다가 옥상에 뭘 설치해서 위반건축물도 붙어있는 상태인데 중개인 왈 해당호수 위반이 아니라 대출에 문제없고 다가구는 대부분 위반건축물이라고 말합니다 (…)

공인중개사나 집주인은 집 시세를 당연히 높게 올려서 말하고 선순위도 아직 실제로 확인되지 않은 부분이라 너무 불안한데요

제가 궁금한 점은 아래와 같습니다.

1. 본계약할 때 선순위보증금과 건물 추정시세를 정확히 확인했을 때 가계약 당시 중개인이 말한 내용과 다르면 가계약 파기하고 가계약한 돈을 돌려받을 수 있는지?

2. 전세입자가 대출이 나온걸로 봐서 저도 나올거같은데 은행에 요청해서 심사에서 불합처리를 요청할 경우 들어주는지.. (그래야 가계약금, 계약금 돌려받을 수 있기 때문에)

3. 중개인 말로는 집주인이 보증금 1억 내리고 월세전환하려는 것부터 현금이 있고 유동자산이 있는거니 안심하라는데 그말을 믿어도 되는건지

4. 중개인이 다가구가 보증보험 안되는 이유(공시지가와 실매매의 차이)를 설명한 것까진 맞는말인거같은데 가계약 후 7~10일 이내에 본계약을 해야 한다며 계약을 서두른 점(실제로 30일 안에만 하면 됨), 가계약 후부터는 임대인 편에서만 얘기한다는 점도 찝찝합니다.

저는 지금도 계속해서 다른 집을 알아보고 있는 상황이고 계약 당시 말이 바뀌거나 하면 가계약금 손해보더라도 안 들어갈 생각입니다

전문가분들의 의견이 궁금합니다.