다가구 반전세 들어가도 될까요?
전세입자가 1.5억 전세로 살다가 계약만기로 나가며 (더 살고싶은데 대출상품 변경한다고 함) 5000/100으로 집주인이 내놓은 집을 제가 보증금 높이고 월세 낮춰서 협의하에 들어가기로 했습니다
- 건물 추정 시세
중개인 왈 24억 (건물주가 말한 토지 시세로 계산)
제가 알아본바 22억(각종 부동산 정보, 어플 활용함)
준신축이고 매매된적 없어 추정시세만 있습니다
- 선순위 채권+보증금
채권최고액 8억(원금 6.6억 예상)
선순위보증금 8~9억 (집주인이 대충 그정도라고 함)
중개사 계산에 따르면 건물시세 24억이니 경매시 16.8억이고, 융자 원금 6.6억+선순위 9억을 가정하면 세이프 한도 이내로 들어온다고 하는데
제가 알아본 시세 22억으로 계산하면
15.4억 -(채권최고액 8억+선순위 9억)=-1.6억으로 제 보증금보다 높습니다..
(집품 어플에서는 융자원금이 아니라 채권최고액으로 계산하더라구요)
거기다가 옥상에 뭘 설치해서 위반건축물도 붙어있는 상태인데 중개인 왈 해당호수 위반이 아니라 대출에 문제없고 다가구는 대부분 위반건축물이라고 말합니다 (…)
공인중개사나 집주인은 집 시세를 당연히 높게 올려서 말하고 선순위도 아직 실제로 확인되지 않은 부분이라 너무 불안한데요
제가 궁금한 점은 아래와 같습니다.
1. 본계약할 때 선순위보증금과 건물 추정시세를 정확히 확인했을 때 가계약 당시 중개인이 말한 내용과 다르면 가계약 파기하고 가계약한 돈을 돌려받을 수 있는지?
2. 전세입자가 대출이 나온걸로 봐서 저도 나올거같은데 은행에 요청해서 심사에서 불합처리를 요청할 경우 들어주는지.. (그래야 가계약금, 계약금 돌려받을 수 있기 때문에)
3. 중개인 말로는 집주인이 보증금 1억 내리고 월세전환하려는 것부터 현금이 있고 유동자산이 있는거니 안심하라는데 그말을 믿어도 되는건지
4. 중개인이 다가구가 보증보험 안되는 이유(공시지가와 실매매의 차이)를 설명한 것까진 맞는말인거같은데 가계약 후 7~10일 이내에 본계약을 해야 한다며 계약을 서두른 점(실제로 30일 안에만 하면 됨), 가계약 후부터는 임대인 편에서만 얘기한다는 점도 찝찝합니다.
저는 지금도 계속해서 다른 집을 알아보고 있는 상황이고 계약 당시 말이 바뀌거나 하면 가계약금 손해보더라도 안 들어갈 생각입니다
전문가분들의 의견이 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 아직 계약서를 작성전이고 중개사와 임대인 말한 선순위 보증금등에 차이가 크다면 이를 근거로 계약을 철회하고 가계약금반환을 요구할수 있을듯 보입니다.
2. 이건 원칙상 불가해보입니다,
3. 거짓을 말하지 않았을 것으로 생각되지만, 그렇다고 100% 믿을수는 없습니다,
4. 본인 주관적인 판단이므로 해당 부분을 답변드리기는 어렵습니다.
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.
1. 특약 또는 문서화 하여 해제 요건으로 기재 하세요.
2. 1번과 동일 합니다.
3. 한귀로 듣고 한귀로 흘리고 참고 정도만 하세요.
4. 1~3번을 타이트하게 검토하시다 정작 4번 타이트 해야할 부분에서는 맞는말 인거 같다 하시는게 놀랍네요.
보증보험 안되는 이유는 공시자가와 실매매의 차이가 아닙니다.그래서 HUG 에서는 다가구주택 같은 경우 공시가격에서 140%를 곱하여 계산을 합니다.
공시가격 ×140%×90%를 그들은 주택가액이라 표현합니다.
선순위채권(은행대출, 근저당등)이 주택가액의 60%이내
일때, 여기에 선순위보증금까지 주택가액의 80% 이내일때,
내 보증금까지 합쳐서 100% 이내일때 등이 있습니다.
앞전 세입자의 보증금 즉, 해당호실의 보증금은 포함인지 아닌지는 적혀 있지고 않고,,
보증보험 가입에 중요한 몇가지가 있는데 자세한건 주택도시보증공사 싸이트에서 살펴 보시면 되겠습니다.
쉽게 풀이해 놓으면 좋으련만 참 어렵게들 써 놨습니다.
아무튼 임대인 편에서만 얘기한다는 공인중개사께
4번에 대한 내용을 명확하게 계산하고 알려달라 요청해 보세요. 안되면 얼마차이로 안되는건지 보증보험은 계약간간중에도 가입 가능한데 중간에 나가는 세입자의 보증금이 빠지면 거주기간중 언제 가입이 가능할지등에 대해서요..
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.
기존 세입자가 전세자금대출이 가능했다고해서 질문자님도 가능하다고 할 수 없습니다.
기존 세입자는 다른 세입자보다 선순위였고 질문자님은 다른 세입자보다 가장 후순위여서 대출이 불가일 수 있습니다.
선순위 채권과 세입자 선순위 보증금액을 합한 금액이 주택가액의 80%이내여야 가입이 가능합니다.
공시가격의 140%까지 보증보험가입이 가능했으나 126%를 초과하지 않아야 가입이 가능합니다.
은행에 확인해 보셔야 하겠지만 전세자금대출 및 전세반환보증보험가입이 불가일수 있습니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
1. 공인중개사가 추정시세를 높게 측정했다는 이유만으로 계약해제는 어렵습니다.
2. 전세대출,전세보증보험이 가입되지 않으면 이계약은 무효로하고 임대인은 임차인에게 즉시 계약금을 반환하기로 한다는 특약을 기재하시길 바랍니다. 공인중개사가 문제없는 물건이라고 한다면 자신있게 이특약을 동의하겠죠?
3. 말뿐입니다.