전세권설정 등기와 전입신고/확정일자의 차이점이 뭔가요?

Question

요즘은 하도 전세사기가 기승을 부려서

월세로 사는 분들도 늘었다고 하던데,

월 세부담이 되는 분들은 그래도 전세담보대출 받아서

하시는 분들도 젊은 층에서 많더라구요.

전재산이나 마찬가지인 전세보증금 지키려고

확정일자와 전세권설정 등기도 하고 하던데

차이점이 뭔지 알 수 있을까요?

알려주시면 전세 구할 때 참고가 많이 될 것 같습니다.

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

전세권설정등기는 임대인의 동의가 필요합니다

전세권 설정등기를 하면 전출을 하셔도 되고 만약에 보증금을 못받으면 경매을 신청할수 있습니다

전입신고와 확정일자는 대항력과 우선변제권을 갖추는 것으로서 본인의 재산권을 지키는 것입니다

대신 보증금을 받을때까지 전출을 하시면 안됩니다

참고하시기 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

전세권 설정은 등기소에 전세권 등기를 하는 것을 말하고 해당 전세권 등기가 되면 그 자체로써 대항력과 우선변제권을 가지게 됩니다. 보통은 임대차 계약시 발생되는 임차권은 채권으로써 그자체로 대항력과 우선변제권이 없기에 특별법으로써 이를 보장해주는 것이고, 전입신고와 확정일자부여를 조건으로 효력이 발생하게 됩니다. 권리상만 보면 물권인 전세권이 훨씬 강한 권리이며, 전세권 경우는 임의경매 신청시 소송없이도 바로 신청이 가능합니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.

상기 질문요지를 고려할 때 전세권 설정등기와 주임법상 대항력 발생(전입신고 + 점유 + 순위보전효력) 등 차이에 대한 질문으로 보입니다.

1. 임대인 동의여부 : 전세권 설정등기는 동의가 필요하지만 후자는 필요하지 않습니다.

2. 계약종료후 임대인이 보증금을 지급하지 않으면 전세권 설정등기에 의해서 법원 경매처분도 가능합니다.

3. 전자는 계약기간 중 전대차도 가능하지만 후자는 그러한 권한이 없습니다.

따라서 전세권이 임차권보다 더 강력한 권리행사 가능한 물권이라 할 수 있습니다.