다중주택이 다세대 주택으로 간주시 전입신고와 확정일자 효력은 어떻게 되는지요?

Question

다중주택이 3개층이지만 다른 1개층이 실제로는 주택으로 사용되었다는 것이 판별되었을 경우 다세대주택으로 간주되는 걸로 알고 있습니다. 그렇다면 전입신고와 확정일자의 효력은 사라져서 나중에 집이 경매에 넘어갔을 경우 소액임차인 최우선변제권을 못 행사하는 것인지요? 그렇다면 계약시 1개층이 주택으로 사용하고 있지 않다는 사실을 확인받아 경매 낙찰금액 외에 임대인에게 제 보증금을 보장한다는 문구를 특약사항에 적어도 될런지요?

Answer 1

다중주택이 다세대주택으로 간주되는 경우에도 전입신고와 확정일자의 효력은 그대로 유지됩니다.

다중주택과 다세대주택은 건축법상 구분되며, 이에 따라 전입신고와 확정일자의 효력도 다르게 적용됩니다. 다중주택은 단독주택으로 분류되기 때문에, 전입신고와 확정일자를 받으면 해당 건물 전체에 대한 대항력과 우선변제권을 가지게 됩니다.

반면에 다세대주택은 공동주택으로 분류되기 때문에, 전입신고와 확정일자를 받으면 해당 세대에 대한 대항력과 우선변제권을 가지게 됩니다.

만약 다중주택이 다세대주택으로 간주되는 경우에는, 해당 건물이 공동주택으로 변경되므로, 전입신고와 확정일자를 받은 세대에 대한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지됩니다.

특약사항에 "1개 층이 주택으로 사용하고 있지 않다는 사실을 확인받아 경매 낙찰금액 외에 임대인에게 제 보증금을 보장한다."라는 문구를 적는 것도 가능합니다.

하지만 이는 법적인 효력이 없기 때문에, 경매 낙찰금액이 부족하거나 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우에는 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.