소액임차인 최우선변제금 궁금합니다

Question

보증금 2000/60 월세 계약을 하려고 하는데

근저당권이 20년도에 잡혀있습니다.

근저당이 잡힌 이후에 전입신고, 확정일자 받고 입주를 하여도

근저당보다 계약이 느리기 때문에 최우선변제금을 받지 못하나요?

매매되면 근저당권자가 1순위가 되고 월세 계약자가

후순위로 밀려나나요?

사람마다 말이 달라서요.

Answer 1

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

법적인 최우선 변제금은 말그대로 후순위여도 받을 수 있는 금액인데 보증금 전액이라고 보기는 어렵고 일부를 받습니다. 보증금의 최우선변제금을 제외한 금액은 추후 근저당 보다 후순위로서 받게 됩니다.

그런데 질문자의 경우 위 2천만원의 보증금이라면 어느 지역에서도 최우선 변제권의 범위안에 들어서 최우선 변제를 받을 수 있을 것으로 보입니다. 소액임차인의 보증금을 보호하기 위해 특별히 인정하는 최우선변제권이라는 권리가 있습니다. 소액임차인에 해당되고, 경매신청 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖고 있는 경우 선순위 담보물권자가 있더라도 보증금 중 일정액을 그 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리이기 때문입니다.